ASESORÍA COMERCIAL
Por: Sergio R. Torassa
Profesor de Real Estate Ide Business School
A lo largo de la última década, los inversores globales han preferido colocar su dinero en LA bolsa más que en el sector inmobiliario. Esta tesitura parece estar cambiando. Las altas valoraciones bursátiles y el riesgo geopolítico están empujando a los grandes gestores de patrimonios a liquidar sus posiciones en Hedge Funds 1 y otros productos financieros sofisticados, para adquirir activos inmobiliarios. A tal punto que, atendiendo a los datos publicados por la plataformaTiger21, en la actualidad los individuos más ricos del planeta tienen invertido el 33% de su fortuna en bienes raíces y solamente un 4% -mínimo histórico- en Fondos de Cobertura.
CAMBIOS ESTRUCTURALES EN LOS PORTAFOLIOS
Pero los muy ricos no son los únicos que están cambiando el destino de su dinero. El caso estadounidense es paradigmático de esta tendencia. Mientras que en 2007 casi dos tercios de los ahorros de todos los americanos estaban colocados en la bolsa, al cierre del pasado año esta proporción se redujo a poco más del 50%. Por el contrario, el peso de las inversiones inmobiliarias aumentó con fuerza.
Varias razones subyacen tras este comportamiento. En primer lugar, la buena performance del sector: durante el período que va desde el año 2000 hasta 2016, el mercado inmobiliario generó un rendimiento total anual del 10,71%, lo que ha de compararse con el 5,43% obtenido por las acciones que cotizan en la Bolsa de Nueva York. Si nos concentramos en el difícil período post crisis subprime –que fue desde 2010 a 2016- ambos tipos de inversiones dieron amplias satisfacciones a sus titulares, quienes ganaron un 11,37% y un 12,65% anual, respectivamente.
Esta evolución coincide con la llegada al mercado de una nueva generación de inversionistas. Según las últimas encuestas realizadas por RealtyShares2 , el 55% de los millennials3 está interesado en invertir en bienes raíces, siendo este el mayor porcentaje entre todos los rangos etarios investigados. En la misma dirección apuntan los estudios de Fannie Mae4, en los que el 85% de los millennials afirma que el sector inmobiliario es una buena inversión. Por el contrario, solo el 25% piensa que el mercado accionario es una buena alternativa para sus ahorros a largo plazo.
¿Es importante lo que ellos opinen?… Definitivamente, ya que ahora mismo constituyen el grupo generacional más numeroso en los Estados Unidos: hay 75,4 millones de millennials en comparación con 74,9 millones de baby boomers5 . Sin duda, como el grupo etario más grande del país, a medida que su poder económico va creciendo, su capacidad para crear tendencias de mercado es evidente.
Tercero, estas buenas perspectivas están atrayendo a los inversores internacionales. Así, en el último año, compradores extranjeros adquirieron $153.000 millones en propiedades residenciales en los Estados Unidos, esto es un 49% más que en el mismo período del año anterior. Tales compras representaron alrededor del 10% del total gastado en hogares existentes6 , siendo los estados favoritos de los nuevos propietarios Florida, California y Texas (46%), seguidos por New Jersey y Arizona con un 4% cada uno.
Por país de origen de los inversores, destacan los ciudadanos chinos con $31.700 millones (han de añadirse a los $27.300 millones que ya habían adquirido un año antes), los canadienses que compraron bienes por valor de $19.000 millones (más del doble de los $8.900 que gastaron en 2016), seguidos por ingleses, mexicanos e indios.
Igualmente atractiva ha sido la performance del mercado inmobiliario al otro lado del Atlántico. Por ejemplo, en España la evolución de los últimos años ha sido muy favorable, a tal punto que el beneficio medio de las sociedades de inversión especializas en el sector (las llamadas SOCIMI) creció un 50% durante el primer semestre de 2017.
MIENTRAS TANTO, EN ECUADOR…
El sector inmobiliario local está atravesando por una coyuntura compleja. Tras varios años de bonanza, y coincidiendo con el inicio de la crisis económica, se produjo una importante ralentización de la actividad constructora y comercial. Las promesas de compraventa de nuevos proyectos se contrajeron en un 60% entre 2015 y 2016, a la vez que los precios mostraron una corrección significativa. Entre las razones que impulsaron este fortísimo declive merecen citarse la situación del país, el crecimiento del desempleo y los efectos disuasorios a la inversión producidos por la “Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de las Tierras y Fijación de Tributos”, más conocida como Ley de Plusvalía, que aplica hasta un 75% de impuesto a la denominada ganancia inmobiliaria “extraordinaria”.
Sergio R. Torassa
Sin embargo, las cosas parecen estar cambiando. Aunque el gobierno liderado por el presidente Lenin Moreno recién anunciará su Programa Económico para los próximos cuatro años en septiembre, ya ha dado algunos “primeros pasos” para restablecer el clima de confianza necesario para que la construcción se reactive. Entre ellos, ordenó a su equipo la revisión del alcance y aplicación de la mencionada Ley Orgánica, con el objetivo de corregir aquellos aspectos con impacto negativo sobre la actividad inmobiliaria.
Pero este no es el único argumento que podría devolver el favor de los inversores “hacia el ladrillo”. Varias razones adicionales justifican una posición optimista respecto al comportamiento de la demanda de bienes raíces:
1. Las perspectivas macroeconómicas son más favorables.
En el próximo año el país retomaría la senda del crecimiento, con una vuelta al manejo ortodoxo de la economía e incentivos a la inversión empresarial y al ingreso de divisas. Todo ello redundaría en el fomento al trabajo y la producción, con las obvias mejorías en las tasas de empleo.
2. Existe una necesidad real de vivienda.
Según estimaciones de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (APIVE), el país tiene una carencia de 700.000 viviendas. Para las familias menos favorecidas, el Presidente Moreno prometió construir 325.000 casas, con distintos grados de subsidios, a través del plan “Toda una vida”. La apuesta por dinamizar el sector de la construcción es clara.
3. Los precios son razonables.
Tras la corrección en los valores por m² experimentada en los últimos años, el potencial de revalorización de la inversión inmobiliaria se presenta como una oportunidad atractiva en la que colocar los ahorros a largo plazo,
4. Hay disponibilidad de crédito bancario.
Tanto en instituciones financieras públicas como privadas tienen habilitadas abundantes líneas de crédito hipotecario, en condiciones razonables.
5. Tenemos buenos estándares de calidad de vida
El país cuenta con seguridad, un clima agradable, un sistema sanitario confiable, infraestructura de carreteras y aeropuertos de primer nivel, una biodiversidad única, un rico patrimonio cultural y una gastronomía excepcional. Así lo ha reconocido el Ranking de la Calidad de Vida compilado por Mercer en 2017, que situó a Quito entre los mejores lugares para vivir en todo el mundo.
6. La demanda turística es creciente.
Las previsiones apuntan a crecimientos sustanciales en el número de turistas internacionales que llegarán al país en los próximos años. Muchos de ellos, en línea con lo que viene sucediendo a nivel global, prefieren quedarse en viviendas y alojamientos extra hoteleros. Este nuevo segmento de mercado abre interesantes oportunidades de rentabilización de las propiedades, vía alquileres por día y semanas.
7. Ecuador cuenta con un posicionamiento de privilegio entre retirados americanos y europeos que desean residir aquí permanentemente.
Cada día crece el número de personas provenientes de las economías desarrolladas que, una vez acabada su etapa profesional, toman la opción de emigrar hacia otro país. Solo en Estados Unidos, unas 6.000 personas alcanzan diariamente los 65 años de edad. Forbes e International Living publican cada año un ranking que califica los sitios donde les gustaría vivir a los jubilados, siendo Ecuador una de las alterativas preferidas como destino de retiro, por delante de Costa Rica, Colombia, Malasia, España, Portugal, Malta, etc.