Asesoría Tributaria

Ley Orgánica para Contribución especial de Mejoras

Por: Caridad Vela

En enero de este año entró en vigencia la Ley Orgánica para la Eficiencia en la Contratación Pública, en cuyo contenido se incluyen tres capítulos: Reformas a la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública; Reformas al Código Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía y Descentralización; y Reformas al Código Orgánico Monetario y Financiero.

Por extraño que suene, se incluyó el pago de una contribución especial por mejoras que afecta a los bienes inmuebles, en el capítulo que trata sobre las Reformas al Sistema de Contratación Pública. Varias voces con opiniones al respecto se han escuchado, todas en contra del concepto que motiva esta ley, salvo las de los setenta y pico asambleístas que votaron a favor de ella.

Según se hizo público, y consta como antecedente a su promulgación, la intención de esta contribución es eliminar toda posibilidad de prácticas especulativas sobre el precio del suelo, en particular –pero no exclusivamente- cuando las variaciones en precio se den por el cambio de uso de suelo.

El hecho de que no sea aplicable exclusivamente para ese caso, significaría que las empresas que legítimamente están en el negocio inmobiliario, y todos los ecuatorianos que poseemos un bien inmueble, tarde o temprano estaremos pagando esta contribución al gobierno central.

Esta premisa se desprende del texto de la ley que dice, en su parte pertinente, que “esta contribución se genera por la revalorización del respectivo predio”, y más adelante indica que, “para efectos de la determinación de la cuantía de la contribución, las respectivas entidades que ejecuten la obra…”

Piénselo. Según esto, cuando se ejecute una obra, que bien puede ser la construcción de un colegio, hospital o centro comercial; o cuando se pavimente una calle o se ilumine un parque en su barrio, que incrementará el valor de su inmueble porque ese es el efecto que sucede a la causa, usted tendrá que pagar esta contribución por mejoras que se suma a los tributos municipales que ya está pagando.

Esto nada tiene que ver con plusvalía. Esta contribución se suma al impuesto a la plusvalía que también está vigente. Plusvalía es el monto que resulta de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta de un inmueble, y se materializa cuando se vende el inmueble. El pago de la contribución por mejoras es exigible desde que se concluye la obra que se supone está provocando una mejora al precio del bien, no cuando ese incremento se hace efectivo.

Los propietarios de los predios beneficiados con la revalorización son quienes están obligados a pagar la contribución, como es obvio. Dice la ley que para determinar la cuantía de la contribución, “las respectivas entidades que ejecuten la obra solicitarán el correspondiente informe de la dependencia de avalúos y catastros del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal o Metropolitano del lugar en el que se ejecutó la obra, sobre los predios incluidos en la zona de beneficio o influencia de la misma, así como la revalorización generada en cada uno”.

Tres preocupantes consideraciones al texto que antecede. Una, a juicio y antojo de un funcionario municipal estará la determinación de cuál es la zona de influencia beneficiada por la obra pública ejecutada (¿una cuadra, una manzana, un kilómetro, una hectárea?). Dos, otro funcionario municipal determinará el valor de ese beneficio y aplicará algún cálculo para ir diluyéndolo conforme se va ampliando la zona de afectación. Tres, esa revalorización calculada por los municipios tendrá como consecuencia la actualización del avalúo del predio, lo cual incrementará el impuesto predial que pagaremos al municipio al año siguiente.

Continúa el texto de la ley estableciendo que la entidad que ejecute la obra es la responsable de la emisión del documento que detalle cuáles son los predios beneficiados, que identifique quiénes son los propietarios que están obligados a pagar la contribución, el monto que le corresponde a cada uno, y el plazo en el que deberá ser pagada. Los propietarios de los inmuebles beneficiados serán notificados en un plazo de tres días desde la expedición de la resolución, y, en ese mismo plazo se informará al registrador de la propiedad para que incluya este pago en los certificados de gravámenes de los predios involucrados.

Las sorpresas no terminan ahí. Si pensamos que al cumplir ante el SRI con el pago de un incontable número de impuestos ya estábamos financiando la obra pública del gobierno, estábamos muy equivocados. Cuando la obra pública esté cerca de casa, tendremos que pagar su costo. La ley establece que “la base del pago de la contribución especial de mejoras será el costo de la obra respectiva, prorrateado entre las propiedades beneficiadas. Afortunadamente hay un límite: “no podrá exceder del 50% de la revalorización experimentada por el inmueble entre la época inmediatamente anterior a la obra y la época posterior”.

Llama la atención el término “experimentada”. Me pregunto, ¿en qué momento se “experimenta” la revalorización? Parecería que la entidad que ejecuta la obra experimentará el impacto económico que su obra genera, no con el paso del tiempo que es cuando se aprecia el efecto de las obras positivas, sino apenas fue concluida.

En fin. Cuando se “experimente” la revalorización y se establezca el monto que corresponde pagar por una obra que se ha decidido que nos beneficia, tendremos diez años para cumplir con el pago, en cómodas cuotas anuales, sin intereses. Esto siempre y cuando no vendamos, donemos, o heredemos el inmueble durante ese período, pues de ser ese el caso, el pago total será exigible como requisito para perfeccionar la transferencia de dominio.

La ley concluye estableciendo que “cuando los pagos no sean cancelados oportunamente, y la entidad que ejecuta la obra no tenga jurisdicción coactiva, remitirá el acto administrativo firme y ejecutoriado -el cual llevará implícita la orden de cobro- al Servicio de Rentas Internas quien sin necesidad de la emisión de título de crédito alguno, podrá ejercer la facultad de cobro, conforme el procedimiento establecido en la ley que regula la facultad coactiva en materia tributaria, incluidas las disposiciones del mismo respecto del cobro de intereses sobre valores impagos”.

Es tranquilizador leer que el legislador fue sensible ante el sector vulnerable del país, y empoderó a la entidad que ejecutó la obra a exonerar del pago, o disminuir su valor, a los propietarios de predios cuya situación social y económica amerite este favor.

Por si al lector le queda la duda, los recursos recaudados por concepto de esta contribución especial por mejoras irán directo a la Cuenta Única del Tesoro, y formarán parte del Presupuesto General del Estado.

Vale la pena mencionar, aunque sea sin profundizar en esta ocasión porque para digerir ya tenemos bastante, una reforma que esta ley hace al Código Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD).

Es interesante leer que se hace alusión al tema de la minusvalía en inmuebles, es decir, a la pérdida de valor económico de un bien causada por motivos extrínsecos a él. Un ejemplo podría ser la construcción de obra pública. Dicho en otras palabras, un nuevo intercambiador de tránsito beneficiará al tráfico vehicular y a quienes circulan por determinada zona, pero perjudicará tremendamente a los predios comerciales que quedan atrapados en medio de una vía rápida y sin acceso peatonal.

Este tema fue mencionado en varios foros realizados por profesionales expertos en materia inmobiliaria cuando entró en vigencia la ley de plusvalía, pues era evidente que había escapado al análisis. Si bien en ese entonces no se logró captar su atención, aparentemente ahora sí surge una reforma que hace eco a ese planteamiento, y prevé que “en los casos en que se afecte o desmejore las construcciones existentes, el propietario deberá ser indemnizado…” Leyendo entre líneas podríamos entender que esa afectación o desmejora cabe dentro del significado de minusvalía, y provocaría una compensación económica al dueño del inmueble que se ve perjudicado.

Finalmente la ley establece que el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda dispone de un plazo de 90 días para expedir la metodología que se aplicará en el cálculo del avalúo catastral de los bienes inmuebles, en el cálculo del justo precio en el caso de expropiaciones, y en el cálculo de la contribución especial de mejoras por obras públicas del Gobierno Central.

La ley entró en vigencia el 11 de enero del año en curso, por lo que debemos suponer que el 11 de abril estará listo el instrumento que habilitará la ejecución de los procesos inherentes a su aplicación. En la próxima edición daremos seguimiento al tema.