Por: Lorena Ballesteros

Mayo – Junio 2013

Martha Moncayo
El pasado 10 de abril se colocó la primera piedra del Parque Industrial de Quito (PIQ). Este proyecto se terminará de construir en enero de 2014 y representa una de las iniciativas privadas más importantes para la industria que opera en la capital.

Se trata de una especie de urbanización para industrias, dotada de luz eléctrica, agua potable, servicios para los empleados, y una administración central que regulará el manejo de residuos y el cumplimiento de la normativa del parque.

La lotización está basada en parámetros internacionales. Por ejemplo, las vías de circulación internas tienen cuatro metros de ancho y veredas de dos metros. Todo esto pensando en el transporte de carga pesada. También cuenta con estacionamientos para esos vehículos y zonas verdes para evitar el hacinamiento. Martha Moncayo, Gerente General del PIQ profundiza en los detalles de este magno proyecto.
¿Qué es un parque industrial?
Es una figura de ordenamiento urbanístico que cumple con ciertas características para albergar industrias y empresas. Al más puro estilo de las urbanizaciones que conocemos, en su interior existen lotes, tiene un cerco común, y un ingreso controlado. Complementariamente, el parque integra ciertos servicios comunales, como áreas de capacitación, comedor, estacionamiento para carga, control biométrico para los empleados, y una plaza comercial.
¿Dónde está ubicado?
Son 37 hectáreas, ubicadas en el sector de Itulcachi, Parroquia Pifo, que requieren de una inversión de $18 millones para su desarrollo. Los promotores y el capital son 100% ecuatorianos, y la apuesta es por un concepto que en otros países ya se ha establecido. Por ejemplo en Colombia, Argentina, México o Costa Rica, es admirable el modelo que se maneja, tanto en los tecnológico (con empresas tipo call centers y de telecomunicaciones), como en otros ámbitos de la industria.
¿Cómo estará integrado?
Por industrias y empresas de otras características que darán abasto a las necesidades de la masa humana que pasará ahí muchas horas al día. El parque debe ser autosuficiente en su funcionamiento y dotación de servicios.
Reubicar una empresa debe ser un enorme contratiempo…
Esta no es la primera vez que hay una ordenanza de movilización de la industria. Hace años las mandaron hacia el norte y sur de la ciudad, pero no hubo planificación y la ciudad creció hacia ambos extremos. Por esto deben ser movilizadas nuevamente. El nivel de inversión que se requiere para trasladar una industria a esta locación, motiva al Municipio a brindar importantes beneficios de diferente índole a las empresas que mudan allá sus operaciones.
¿Cuáles son esos beneficios?
Son principalmente dos: tributario y de ocupación de suelo. En lo tributario, el Municipio ha concedido diez años de exoneración del pago del 50% del impuesto predial, del impuesto a la patente municipal y del impuesto del 1.5 por mil a los activos totales. Es importante resaltar que la ordenanza establece que los propietarios de los lotes podrán hacer vigente esta exoneración cuando así lo notifiquen.
Esto puede ser al comenzar a construir sus instalaciones, o cuando ya están en producción. En otras palabras, no desperdiciarán este beneficio tributario desde el día que compran el lote.
¿Y los beneficios de ocupación de suelo?
La ocupación es del 70%, en la mayoría de zonas industriales es entre el 35% ó máximo un 50%. Los edificios serán de cuatro pisos, por lo que se necesita menos suelo para cubrir el área requerida para las necesidades operativas.
¿Qué motiva al Municipio a otorgar estos beneficios?
La idea es incentivar el asentamiento de las industrias en una vecindad determinada, para aprovechar economías de escala y minimizar el impacto que genera esta actividad. Existe una Ordenanza municipal especial que regula su construcción y controla el nivel de hacinamiento a través de la exigencia de espacios abiertos. Hemos destinado 3.7 hectáreas a áreas verdes, y tanto las veredas como las vías internas son muy anchas.
¿Cómo funcionará la administración del PIQ?
Es comparable con la administración de un condominio. La responsabilidad sobre su funcionamiento la tiene un administrador central independiente, quien debe velar por el cumplimiento de la normativa interna. El parque debe estructurar su funcionamiento de manera ordenada y en colaboración con los condueños.
¿Un ejemplo?
Se regulará el tratamiento de residuos de tal manera que, si una empresa bota basura en donde no debe, la administración recogerá esos desperdicios, les dará el tratamiento adecuado, y pasará la factura a la empresa. Si hubiere vehículos de carga o particulares mal estacionados, se impondrán multas para acostumbrar a la gente a una convivencia racional.
¿Las empresas acogen esta iniciativa?
Pudiera creerse que tanta regulación los ahuyenta, pero sucede lo contrario, es un aliciente para comprar un lote en el parque, porque todo esto es sinónimo de estabilidad y control para tener mejores procesos productivos. Hay una normativa que asegura 99 años de estabilidad a las empresas que trasladen su operación al Parque, esa es la garantía que entregamos. Esperamos que esta iniciativa sea un ejemplo para que haya otros parques industriales en la ciudad. Estamos hablando de generar una cultura distinta, un pensamiento colectivo en beneficio de todos.
¿En qué estado está la comercialización de lotes?
Tenemos ocho lotes de distintas áreas que están disponibles. El lote mínimo tiene 6.000m2 y el más grande es de 4.5 hectáreas que podría dividirse en lotes más pequeños. El tamaño de los lotes fue decisión conjunta de los promotores con el Municipio para evitar hacinamientos.
¿Cuál es el precio por metro cuadrado?
Entre $80 y $100 el m2 dependiendo del terreno. Las empresas que ya han comprado sus terrenos son: Fibrán (empresa textil), Intaco (sector petróleo), Inselec (metal mecánica) y Adtimaq (de alimentos).

 
Los terrenos se negocian pero además existe la posibilidad de realizar llave en mano de los galpones para venta y alquiler.
¿Qué tan importante es que el Parque estuviera cerca del aeropuerto?
El Municipio ya había determinado que las zonas industriales estarían cercanas al aeropuerto, y afortunadamente uno de los promotores tenía este terreno. Lo obvio era utilizarlo para desarrollar el proyecto que ya tenía la categorización I3. Es ideal, porque la comunidad más cercana al terreno está a un kilómetro de distancia, con lo que no corríamos el riesgo de generar alto impacto a los comuneros.
¿Cómo reaccionó la comunidad?
El proyecto fue socializado con la comunidad de Itulcachi. El acuerdo al que se llegó con ellos es que se tomará en cuenta a sus habitantes para llenar las plazas de trabajo que se abran cuando el Parque esté en funcionamiento. Incluso se va a desarrollar una malla curricular para capacitar a la gente de la zona, con el objetivo de que se vinculen a estas empresas, o generen sus propios negocios como proveedores de servicios adicionales que sean beneficiosos para las industrias que se instalarán aquí.
 

¿Qué riesgos existen al tener la zona industrial cerca a una ciudad o comunidad?
Hay riesgos e incomodidades. Por ejemplo, cuando hay una empresa de alto impacto –que tiene desechos tóxicos, líquidos, polución, ruido, olores fuertes, entre otras– debe cumplir una normativa para no afectar a la comunidad, pero de todas formas hay polución y hay mucho ruido. El ruido es un contaminante que afecta a todos, sin importar la edad. Es bien complicado cohabitar; la industria tiene que tener su lugar específico.
¿Cómo nació la idea de este proyecto?
En la administración anterior ya se dictaminó la reubicación de ciertas empresas y se estableció que habría zonas industriales en el Distrito. Con esto, la necesidad de traslado de estas empresas fue evidente, y como solución a esta necesidad, nació la idea hace tres años. La única alternativa que estas empresas tenían era buscar cada una su terreno, realizar los estudios necesarios, tramitar los permisos, construir infraestructura eléctrica y sanitaria, etc.
Esto, sin contar con que no hubiesen logrado integrar los servicios adicionales que un parque industrial ofrece.

¿El Parque Industrial se encarga de todos los trámites?
Efectivamente. Además, el proyecto amortigua los costos de los servicios mencionados, se encarga de la lotización, proporciona vías para los vehículos y las condiciones básicas para que una industria se pueda desarrollar. Pero hacía falta la voluntad política para ejecutar el proyecto.
¿El Municipio reaccionó positivamente?
Cuando presentamos la propuesta, el Municipio ya tenía identificada esta necesidad, pero no había realizado los estudios. Nosotros entregamos los estudios, con las características fundamentales para consolidar un parque industrial. El proyecto fue aprobado.
En abril se puso la primera piedra, ¿cuándo estará terminado?
La entrega se hará en enero de 2014. Sin embargo, las empresas que han adquirido lotes, o que están por comprarlos, no tienen que esperar a que el parque esté listo para empezar su obra. Es un trabajo simultáneo. De hecho, una de las empresas comenzará a operar dos o tres meses después de que el parque se termine de construir.