Por: Paulina Narváez
Alquilar o comprar un bien requiere tener en alerta todos los sentidos, ya que esto implica un desembolso de recursos significativo, convirtiéndose así en una decisión importante en la vida.
No es muy común, pero ocurre que una persona que compra o arrienda un inmueble, solo se entera luego de firmar el contrato que sobre ese bien hay detalles importantes que debían haber sido tomados en cuenta, como deudas, hipotecas, alícuotas pendientes del condominio, etc.
Dra. Ma. Fernanda Garcés Experta en Derecho Financiero e Inmobiliario
“Existen varios instrumentos jurídicos aplicables a los casos de arrendamiento, compra-venta, anticrecis, usufructo, etc. Cada uno establece de diferente manera el alcance del ‘uso, goce y disposición de un inmueble’, y tienen por lo tanto características y procesos específicos”, explica la Dra. María Fernanda Garcés, socia de Hitos Consultores, y abogada especializada en derecho financiero e inmobiliario.
El punto de partida para dar pasos seguros en estos casos es sin duda el marco legal. Las normas aplicables a este tipo de contratos están en el Código Civil, y lo que se refiere a arrendamiento está en la Ley de Inquilinato, cuya última reforma se realizó en mayo de este año y fue muy puntual con relación al proceso para el registro de los contratos de arrendamiento en una Notaría. “En la práctica, la relación arrendador/arrendatario es una de las relaciones jurídicas carentes de claridad, cuya incidencia no es menor si consideramos que alrededor del 22% de las viviendas son arrendadas en el país, (según datos del INEC)”, dice María Fernanda.
ELEMENTOS INDISPENSABLES PARA ALQUILAR UN BIEN
- Debe conocer con claridad el estado del inmueble
- Saber si cuenta con servicios básicos y si los pagos están al día
- Verificar que el pago de alícuotas no esté atrasado
- Determinar el valor del canon de arrendamiento
- La periodicidad de los pagos.
- Solicite que un experto, un agente, o empresa inmobiliaria lo asesoren
- Acuda a un abogado para que revise el contrato antes de firmarlo
ELEMENTOS INDISPENSABLES PARA LA COMPRA-VENTA DE UN BIEN
- Asegúrese de que quien lo vende es el legítimo propietario del inmueble
- Revise que el bien no esté sujeto a gravámenes que imposibiliten su venta o la dificulten (es decir que no esté hipotecado o tenga prohibición de enajenar)
- Solicite el certificado actualizado emitido por el Registro de la Propiedad.
- Verifique los certificados de pago de impuestos en el Municipio que corresponda, según la ubicación de inmueble
- En el contrato que firmará deben constar las características del inmueble (ubicación, tipo de vivienda, antigüedad, número de habitaciones, baños, parqueaderos, etc.).
- Una vez acordado el precio, es recomendable solicitar al comprador un cheque certificado, que le deberá ser entregado al momento de la firma de la escritura respectiva
- La escritura de compra-venta debe firmarse ante Notario Público
- La escritura de compra-venta debe inscribirse en el Registro Mercantil
Exija realizar un contrato bajo los lineamientos expuestos en cada caso, pues “precisamente el contrato que se celebra procura equilibrar las condiciones de las partes que intervienen”, lo cual no exime que en ciertos casos puedan producirse inconvenientes. “A veces, por no ser formales se niegan a devolver los depósitos que solicitan como garantía. Algunos no entregan facturas, o incrementan el canon de arrendamiento de manera discrecional”, dice la Dra. Garcés. Incluso se han conocido casos a través de denuncias “en los que impiden el acceso del arrendatario a algunas áreas, o al uso de servicios básicos, con la finalidad de que termine su contrato antes del vencimiento”.
Y por parte de los arrendatarios, los abusos más frecuentes tienen que ver con retrasos en el pago, realización de adecuaciones sin autorización, o descuido en el mantenimiento de la propiedad, ocasionando daños por valores superiores al depósito recibido como garantía. “Se dan, por ejemplo, casos en los cuales el arrendador utiliza el inmueble para fines diferentes a los que fue arrendado, o deja de pagar los servicios básicos y perjudica al propietario con las multas o cortes. De ahí la necesidad de que, para evitar inconvenientes, en el contrato siempre se cubran todos estos aspectos”, explica la experta.
Ing. Ivonne Ricaurte Experta en Bienes Raíces – RE/MAX Platinum, Broker Owner
Pese a que hay una ley en la que se enmarca el tema los valores que se debe cobrar por arrendamiento, éste es uno de los puntos que suele ser difícil controlar. “El artículo 17 de la Ley de Inquilinato vigente establece un límite máximo para las pensiones de arrendamiento. Señala que el canon mensual no puede exceder de la doceava parte del 10% del avalúo”. Es decir que si el inmueble está avaluado en $50.000, el justo valor que se debería pagar por arriendo mensual es $416. Sin embargo, la realidad es otra, y se suele acordar el valor del alquiler mensual entre las partes, considerando criterios de ubicación, facilidades, enseres, entre otros.
A la hora de arrendar es muy importante conocer el perfil de quien está interesado. “Por lo general suelen ser ejecutivos que vienen de otras ciudades a trabajar en la capital, solos o con sus familias. Otros buscan más tranquilidad mudándose a los valles, donde aún la vida es menos acelerada que en la ciudad; y hay quienes determinan dónde vivir pensando en tener su trabajo, el colegio de sus hijos y todas las comodidades a la mano”, explica la Ing. Ivonne Ricaurte, experta en bienes raíces.
En el caso de los compradores, “éstos se caracterizan porque ven una oportunidad a través de los créditos del BIESS y de otras instituciones bancarias. También hay quienes quieren invertir en propiedades para tener una renta permanente, que les permita a futuro contar con ingresos y disfrutar una jubilación tranquila”, dice Ivonne.
No alquile ni compre sin saber quién es la contraparte en la negociación. “Para determinar si es la persona idónea, usted debe saber qué hace, dónde labora, verificar los certificados de trabajo, certificados bancarios, y conocer qué tipo de vida lleva, para anticipar que no va a tener sorpresas como incumplimiento en los pagos o mal uso de la propiedad”, enfatiza.
Sea parte del grupo que nunca será víctima de la negligencia de otros. Ya sea arrendador o arrendatario, comprador o vendedor, antes de firmar el contrato respectivo recuerde esta guía, asesórese, y tómese su tiempo para solventar todas sus dudas.