Abog. Jimmy Pazmiño
QUITO
Por: Caridad Vela
Octubre – Noviembre, 2015
Ser los organizadores de esta Feria nos compromete a asesorarlos para que la compra de su inmueble se realice adecuadamente, con conocimiento del proceso, y con seguridad.
Como regla general, recomendamos que el interesado en comprar vivienda verifique si la empresa constructora está en cumplimiento de sus obligaciones con la Superintendencia de Compañías; que visite anteriores proyectos ejecutados por esa empresa; que conozca personalmente el terreno donde se construirá la obra; y que realice visitas periódicas para constatar los avances del proyecto en el que está invirtiendo.
Para profundizar en aspectos de orden legal conversamos con el Abogado Jimmy Pazmiño, quien posee amplia experiencia en el tema, y con su asesoría hemos elaborado esta guía que estamos seguros será de gran ayuda. Con este antecedente, hemos determinado que el proceso de compra de un inmueble tiene tres etapas definidas.
Primero, el pago del valor de la reserva del inmueble, que seguramente es lo que usted hará en la Feria. Segundo, la firma del contrato de promesa de compra-venta, que sucederá en los días posteriores a la Feria; y tercero, la firma del contrato de compra-venta, que se realizará cuando el proyecto esté listo para ser entregado.
Jimmy Pazmiño. Abogado
PAGO DEL VALOR DE RESERVA DEL INMUEBLE
Este es el primer paso. Cuando haya decidido cuál es el inmueble que comprará, el promotor del proyecto requerirá que usted haga un pago por concepto de “reserva” de ese bien. Esta reserva corresponde a un porcentaje del valor total, que si bien no está establecido por ley, normalmente no supera el 10% del precio pactado por el inmueble. Satisfecho este pago, se procederá a excluir esa unidad del inventario disponible y se registrará a su nombre.
El promitente comprador debe exigir que el promotor del proyecto, o la empresa fiduciaria que lo maneja, entregue un recibo en el que debe constar la fecha de pago, el valor entregado, la determinación exacta del inmueble materia de la reserva, el precio total, el saldo por pagar, la forma de pago acordada, y el nombre y firma de la persona que recibe el dinero.
Si por alguna razón se desistiese de la compra una vez hecho el pago de la reserva, usted podrá recuperar total o parcialmente ese dinero, dependiendo de la fecha en la que notifique el desistimiento. Si sucede dentro de la misma semana de haber pagado la reserva es probable que recupere el valor total, pero si ha transcurrido más tiempo y el vendedor incurrió en gastos administrativos o legales, lo correcto es que éstos sean deducidos y se le reembolse el saldo.
En el ánimo de que no se haya dado la situación del desistimiento, el siguiente paso será firmar el contrato de promesa de compra-venta del inmueble.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA
Si bien legalmente no hay un plazo máximo que fije el tiempo que puede transcurrir entre el pago de la reserva y la firma de la promesa, lo prudente y aconsejable es que suceda durante los siete días siguientes a la fecha de la entrega de todos los documentos necesarios.
A la firma comparecen el promitente comprador y el promitente vendedor. Si son personas naturales deberán portar copias de cédulas de identidad y certificados de votación; y si fuesen personas jurídicas, deberán adicionar una copia del nombramiento de representante legal, el RUC de la compañía, y copia del acta de la Junta de Accionistas autorizando la suscripción de la promesa.
Adicionalmente, el promitente vendedor deberá presentar el título de propiedad del terreno donde se construye el proyecto, el certificado de gravámenes emitido por el Registro de la Propiedad, y el documento municipal que evidencia que en ese terreno se puede construir lo que efectivamente se está prometiendo en venta. Esto, sin detrimento de documentos adicionales que se considere oportuno sean adjuntados a la promesa de compra-venta.
Es imperativo que la promesa de compra-venta, una vez suscrita a cabalidad por las partes, sea elevada a escritura pública, pues de lo contrario no tendrá ningún valor legal en caso de disputa.
El texto de la promesa debe incluir los nombres completos de los intervinientes, los antecedentes del dominio del bien, la determinación exacta del inmueble que se promete en venta (ubicación, linderos, medidas, y alícuota correspondiente en caso de que el inmueble esté sujeto al régimen de propiedad horizontal), precio y forma de pago, mecanismo de financiamento del saldo, plazo de entrega, penalidades por falta de pago oportuno o por desistimiento de la compra, cronograma de obra, multas por falta de entrega oportuna del inmueble terminado, normas constructivas y reglamentos a respetar.
Es muy importante que en el texto se establezca la penalidad económica que se aplicará en caso de que haya desistimiento por parte del promitente comprador. Si bien no hay un porcentaje establecido por ley, es práctica común que la multa por este concepto no supere el 30% del total de los valores entregados a la fecha de notificación del desistimiento.
En cuanto a la forma de pago, la modalidad usual es que mientras se construye el proyecto el promitente comprador realice abonos periódicos de dinero, normalmente mensuales, para cubrir el porcentaje que no será financiado con crédito hipotecario. Ese porcentaje está entre el 30% y 40% del valor del inmueble, y para formalizarlo se deberá firmar un pagaré con vencimientos sucesivos, detallando individualmente fechas y montos de pago. Estos abonos mensuales no pagan IVA.
Si el promitente comprador incumpliere con las fechas de estos pagos, el máximo interés establecido por ley por concepto de mora es el 4% sobre el valor específico de esa cuota. Sin embargo, si las demoras fuesen excesivas o recurrentes, podrían dar lugar a dejar sin efecto la promesa de compra-venta. En este caso, se debe actuar tal cual se ha manifestado previamente en el texto de la promesa, y el promitente vendedor deberá devolver el saldo del dinero recibido, una vez que se haya descontado la penalidad acordada, más los gastos administrativos o legales en los que haya incurrido.
Por otro lado, si se produjecen demoras extremas en el avance de obra según el cronograma establecido, también se podría incurrir en causal de terminación. Este factor no es fácil determinar, sobre todo en la etapa de colocación de los acabados, porque su ejecución está concatenada entre distintos proveedores y podría estar fuera del control del promitente vendedor. Es por esto que es de radical importancia que todas las posibles contingencias sean detalladas en el texto de la promesa.
Cabe recalcar que si se realizan pre-ventas de un proyecto en planos, y la obra no comienza en el plazo estipulado, esta demora podría tomarse como falta del promitente vendedor, y el promitente comprador podrá reclamar la devolución del dinero entregado. De hecho, muchos fideicomisos inmobiliarios contemplan que si no se llega al punto de equilibrio comercial dentro de un plazo determinado, se procederá a devolver el dinero a los promitentes compradores.
Si bien el contrato de promesa de compra venta lo debe firmar el beneficiario final de la compra, se da con alguna frecuencia el deseo o necesidad de hacer una cesión de derechos a otra persona. Esto es posible, sin embargo, provocará un análisis del nuevo beneficiario que involucra varios aspectos, entre ellos, determinar la licitud de los fondos con los que pagará el valor del inmueble.
No está por demás recomendar una profunda reflexión de todo aquello que se estime importante dejar por escrito para evitar futuros contratiempos. Asumiendo que todo el proceso ha funcionado tan bien como normalmente se lleva a cabo, el paso final es la firma del contrato de compra-venta, a través del cual se ejecuta la transferencia de dominio del bien.
CONTRATO DE COMPRA-VENTA
A la firma del contrato de compra-venta deben comparecer las mismas personas que comparecieron a la firma de la promesa de compra-venta, o quienes sean los legítimos cesionarios de los derechos estipulados en esa promesa. Deberán portar los documentos que fueron necesarios en la firma de la promesa, y además, el vendedor presentará la copia de la declaratoria de propiedad horizontal de ser el caso, el comprobante de pago de impuestos prediales, el certificado del avalúo municipal, el certificado actualizado del Registro de la Propiedad, y el certificado de pago de las tasas e impuestos aplicables.
En ese acto, el promitente comprador deberá realizar el pago del valor restante para cubrir el precio pactado, ya sea de fondos propios o con crédito hipotecario, para que el bien materia de este contrato le sea entregado.
Para finiquitar el trámite y ser el legítimo propietario del inmueble, el último paso es elevar a escritura pública este contrato de compra-venta, inscribirlo en el Registro de la Propiedad, y obtener el catastro en el municipio respectivo.