María Soledad Barrera, Presidenta del Directorio CFN
QUITO
Por: Caridad Vela
Mayo – Junio, 2015
Las nuevas medidas económicas impuestas por el gobierno para apoyar el desarrollo del sector de la construcción, y el acceso a vivienda para un determinado segmento de la población, tiene varias aristas. La más importante de ellas es la que incentiva la oferta de inmuebles para ese segmento, a través de créditos especiales para constructores.
La Eco. María Soledad Barrera, en su calidad de Presidenta del Directorio de la Corporación Financiera Nacional (CFN), asumió el reto con firmeza y puso manos a la obra inmediatamente. A la fecha de esta entrevista había ya concedido financiamiento para la construcción de más de 2.300 unidades de vivienda, lo cual es prueba fehaciente de su agilidad operativa.
Su trayectoria profesional en el ámbito público ha estado matizada por la ejecución de exitosos proyectos de apoyo a los sectores más vulnerables del país, cuya realización ha sido parte de políticas de Estado en las que ella cree firmemente. En este interesante diálogo nos enteramos de los detalles del nuevo crédito para constructores.
¿Cuál es el crédito para constructores?
Lo hemos denominado CFN Construye. Avanzando de la mano con las nuevas políticas gubernamentales de apoyo a la demanda de vivienda, a la CFN le compete incentivar la oferta de vivienda de interés público, que es aquella cuyo precio de venta está entre $40.000 y $70.000.
¿A qué tasas y plazos se concede?
La tasa es del 6.5% a tres años plazo, con 18 meses de gracia. Financiamos hasta el 80% del valor del proyecto, y está disponible exclusivamente para proyectos de construcción de vivienda en zonas urbanas, y para implementar la infraestructura necesaria en urbanización de lotes, de tal manera que en ellos se pueda construir viviendas con todos los servicios.
¿Hay un monto máximo por proyecto al que se pueda acceder?
Así es. Para personas naturales o jurídicas el límite es de $25 millones, y para grupos económicos es de hasta $50 millones. Dependiendo de la magnitud de cada proyecto el financiamiento se hará por etapas, aplicando la modalidad de línea de crédito.
¿Cómo funciona la modalidad de línea de crédito?
Después de hacer el análisis correspondiente se aprueba un cupo de dinero para el crédito, que se lo va utilizando conforme prospera el proyecto. Hacemos un seguimiento constante en cuanto a pre-ventas, cumplimiento de puntos de equilibrio, avance físico y financiero; y si todo va en orden, los desembolsos se van haciendo automáticamente. Desde el punto de vista financiero, este tipo de seguridades son fundamentales para todo constructor, pues implica que tendrán la certeza de que el financiamiento no se detendrá a mitad del proyecto, y que tendrán un flujo constante para continuar su obra.
¿Cuál es la garantía que respalda estos créditos?
La garantía es la hipoteca del inmueble, pero ya no solicitamos la cobertura inicial del 120% sobre el valor del crédito como se exigía antes. Ahora hemos implementado un esquema escalonado de garantías, es decir que los desembolsos se van ejecutando conforme se va incrementando la garantía. Esto obedece a una lógica de que el terreno vacío tiene un valor, que bien podría no cubrir la garantía del crédito necesario para construir la obra; pero conforme se va construyendo en él, su valor se incrementa y puede respaldar mayores desembolsos. La fuente de repago, como en todo crédito constructor, es el ingreso que obtiene el promotor como efecto de la venta de esas viviendas.
¿Es requisito que los proyectos se realicen a través de fideicomisos?
Sí, es una exigencia porque el hacerlo mediante fideicomisos ofrece varias ventajas y protege a todos los involucrados. Primero, te ofrece un nivel de organización y administración de flujos que es idónea y transparente; segundo, esta figura permite al promotor vender unidades en planos y los obliga a cumplir también con puntos de equilibrio jurídicos; tercero, establece imparcialmente el cumplimiento de todos los requisitos legales y financieros para que la CFN inicie los desembolsos y el promotor pueda efectivamente arrancar la construcción del proyecto.
¿Qué requisitos se deben cumplir?
Básicamente los mismos que se solicitan en cualquier banco privado para obtener este tipo de créditos, es decir, información financiera y societaria de la empresa constructora, certificados de cumplimiento con los organismos de control como Superintendencia de Compañías y SRI, y antecedentes de su trayectoria como promotores inmobiliarios. A partir de ahí lo que habilitaría el desembolso del crédito es la constitución del fideicomiso y la verificación de los puntos de equilibrio jurídicos, financieros y comerciales.
¿Las solicitudes se atienden en todas en todas las sucursales de la CFN?
Así es, los interesados pueden presentarse en la Matriz o en cualquier sucursal de la CFN en el país. Todas las sucursales son descentralizadas en función del monto del crédito, es decir que tienen un límite hasta el cual pueden aprobar directamente, sin necesidad de enviar la documentación a la Matriz en Guayaquil. Hemos realizado visitas a cada una de ellas a fin de impartir instrucciones claras para actuar con la agilidad que se espera de nosotros.
¿Tiempo estimado que tomaría el trámite de aprobación?
Esa es otra de las buenas noticias. El año pasado el trámite para créditos se demoraba un promedio de 265 días, aunque parezca increíble, así era. Ahora el promedio para aprobación es de 90 días.
María Soledad Barrera, Presidenta Directorio de la Corporación Financiera Nacional
¿Porqué solamente para vivienda de entrre $40.000 y $70.000?
Porque el Banco del Estado se encarga de financiar la construcción de vivienda de hasta $40.000, a la que por cierto aplica el bono de la vivienda. El tope de $70.000 se lo consideró apropiado porque queremos facilitar la ejecución de proyectos que estén enfocados a la clase media ecuatoriana, y a aquellos jóvenes que no podrían comprar vivienda si no fuese por los nuevos incentivos. Incluso hemos pensado en quienes no están afiliados al Iess, y es por esta razón que la banca privada está plenamente involucrada en la reducción de tasas.
¿De dónde se obtiene el flujo pra estos créditos al constructor?
El fondeo es con recursos propios, no dependemos del Presupuesto General del Estado. Evidentemente tenemos apoyo del Gobierno, por ejemplo, nos permitieron acceso a una línea de crédito de la Corporación Andina de Fomento por $120 millones para compra de activos fijos, con lo cual podemos liberar una cantidad de los recursos que destinábamos a eso y re direccionarlos a otro segmento, como el de la construcción por ejemplo. Además, si las circunstancias lo permiten, realizaremos la primera emisión de bonos en la historia de la CFN para comercializarlos a nivel internacional. Hay recursos disponibles en el mundo, y estamos estructurando esta emisión para traerlos al país.
¿Incentivar la oferta es la piedra angular de todas las medidas de apoyo al sector inmobiliario?
Es evidente que no habrá resultados si solamente se incentiva la demanda, porque los ecuatorianos van a querer beneficiarse de la reducción de tasas, de la reducción de la cuota de entrada y de la ampliación de plazos, pero si no hay oferta que comprar, de nada servirá. Es por eso que en la CFN estamos trabajando contra reloj, porque una cosa es que las medidas estén en vigencia, y otra totalmente distinta es el tiempo que toma la construcción de proyectos que vayan dentro de estos lineamientos. Otra arista en este tema, que podría ser una piedra en el zapato, es la demora en los trámites municipales para la obtención de permisos para construcción, pero el Gobierno ya emitió el Decreto 661 que contiene normativa orientada a agilitarlos de manera efectiva.
¿Un nuevo reto articulado desde la Presidencia de la CFN?
Más allá de mi convicción personal de que esta gestión debe hacerse, es un gran reto que asumo a nombre de este Gobierno. Las políticas públicas deben ir acompañadas de un sistema de financiamiento que las viabilice, y en ese sentido la CFN se convierte en un articulador entre todos los integrantes del segmento de la construcción, promoviendo la oferta que estará al alcance de muchos ecuatorianos.