ARQ. ALBERTO ANDINO
Por: Caridad Vela
Febrero – Marzo 2014
Arq. Alberto Andino, Presidente del Directorio de la Entidad Colaboradora de Pichincha; Gerente General, Andino & Asociados
El reglamento de funcionamiento de las compañías que realizan actividad inmobiliaria emitido por la Superintendencia de Compañías en diciembre de 2013, ha captado la atención pública por la reacción que su entrada en vigencia generó en el sector de la construcción y comercialización de inmuebles.
Bajo el entendimiento de que el objetivo que motivó la promulgación del reglamento, que es precautelar los intereses del comprador, es loable; las críticas giran en torno a que la entidad reguladora no analizó a fondo las consecuencias que su aplicación tendría.
Visitamos al Arq. Alberto Andino, Presidente del Directorio de la Entidad Colaboradora de Pichincha y Gerente General de la empresa constructora y promotora inmobiliaria Andino & Asociados, para comentar sobre los efectos que la aplicación de la norma podría provocar. Desde la dualidad de sus dos funciones, analiza lo teórico y trasciende a lo práctico en sus conclusiones.
¿Cuáles son las principales inconformidades del sector privado frente a esta nueva Regulación?
Lo primero que rechazamos tajantemente es que, por conseguir un objetivo de control que evite estafas a los compradores, se ha colocado a todas las empresas constructoras del país en la misma categoría de esos estafadores. Esto ha generado una sensación de inseguridad en los interesados en comprar vivienda que afecta a la imagen del sector en general.
¿Cuántas empresas inmobiliarias hay en el país?
Algo más de 1.200. De ese total, son tres o cuatro las que han abusado del dinero de los compradores. El porcentaje de incidencia es mínimo. Estos problemas pudieron tratarse en su momento, cuando nosotros alertamos a las autoridades de que podrían haber irregularidades. No se nos prestó atención, y hoy se toman decisiones que atentan contra el desempeño de nuestra actividad económica como si ninguna empresa merecería la confianza del público.
En la práctica, ¿cuál sería esa afectación?
Estoy de acuerdo en que las entidades de control protejan los recursos de quienes aportan a un proyecto, pero no es correcto imponer ciertas condiciones sin considerar el contexto completo. Por ejemplo, la resolución impide realizar preventas mientras no se tenga todos los permisos. Si la resolución estuviera contextualizada, vendría acompañada de una imposición de tiempos máximos que la emisión de esos permisos podría tomar.
¿Cuánto tiempo toma tramitar los permisos requeridos?
Hace pocos meses se implementó la aprobación de planos vía el Colegio de Arquitectos (CAQ) que, salvo un problema de incompatibilidad en los sistemas del CAQ y el Municipio, el trámite de emisión del certificado de conformidad se está entregando dentro de los 15 días ofrecidos. Este plazo empieza a contarse cuando se ha recibido la documentación absolutamente completa y correcta.
¿Son muchas las solicitudes que no están completas?
El 80% de los planos que se presentan son devueltos con observaciones porque en la carpeta se debe incluir una serie de informes municipales previos que toman entre seis y ocho meses obtenerlos. Esto en sí ya es una demora que atenta contra la estructura financiera del negocio. Si además, como pretende la norma, esta tramitologìa se acumula hasta incluir la licencia de construcción como exigencia para iniciar las ventas de un proyecto, estamos poniendo en riesgo la supervivencia del negocio.
Para mejor entendimiento del lector, ¿cómo funcionaba la estrategia de preventas antes de esta resolución?
Se podía empezar la pre venta, o la venta en planos, al contar con los planos aprobados por el Municipio. Hay que entender que estas preventas son fundamentales para conseguir financiamiento para construir el proyecto porque no hay institución financiera en el país que le conceda crédito si no se ha cumplido con cierto porcentaje de preventas. Y es lógico, porque las preventas reflejan la aceptación del mercado ante la propuesta que se ofrece, y eso permite que los bancos estimen las posibilidades de éxito del proyecto y aseguren la fuente de repago.
¿Con esta regulación no se podría vender en planos?
No se podría vender en planos si no se tiene el financiamiento aprobado, lo cual sería imposible porque nadie financiará un proyecto que no tiene preventas seguras, que estén transparentadas en contratos de promesa de compra-venta. Esta norma paraliza completamente la ejecución de nuevos proyectos y, por el daño de imagen que ha provocado a las empresas inmobiliarias ante la sociedad, pone en riesgo los proyectos que están en plena ejecución.
¿De qué cuantía podría ser el efecto de una posible paralización?
Es incalculable. La misma Constitución de la República del Ecuador exige que se hagan consultas previas a la implementación de este tipo de medidas, pero estas fueron tomadas sin considerar la opinión de los involucrados. Están provocando un daño enorme que repercutirá en la generación de empleo y en otros ámbitos de la economía nacional.
¿Cuál sería una estrategia adecuada?
La norma debería enfocarse en el sector informal de la construcción. No olvidemos que el 70% de las construcciones del país surgen de la informalidad y que somos nosotros, los formales, quienes luchamos para erradicarla. Contrario a lo que se pensaría, la regulación está enfocada a controlar al empresario formal que cuenta con estructuras administrativas establecidas en empresas legalmente constituidas. Somos uno de los sectores que más aporta con generación de mano de obra directa; nuestra actividad aporta con $9.800 millones al PIB del país; y sin embargo, se atenta indiscriminadamente contra nuestra gestión.
¿Cuál es su opinión sobre la obligatoriedad de establecer fideicomisos o encargos fiduciarios para todos los proyectos inmobiliarios?
Se está legislando con una medida global cuando el negocio es diverso, y eso imposibilitará la aplicación de la norma. Miremos el país, porque la regulación es de aplicación nacional, y preguntémonos, ¿cómo se va a constituir un fideicomiso en ciudades intermedias donde no existen las compañías fiduciarias? En ciudades menores ni siquiera se conoce el término.
¿Qué nivel de impacto tendría en los costos totales del proyecto la constitución del fideicomiso?
El fideicomiso actúa con personería jurídica propia, es decir, hay que constituir una compañía para cada proyecto. Además del tiempo que toma el trámite, solo el costo de constitución es de aproximadamente $5.000. A eso se debe sumar los costos operativos mensuales del fideicomiso, que están entre $600 y $800. Para un proyecto de $100 millones será muy poco, pero para uno de 10 casas será impactante. Siempre dependerá de la magnitud del proyecto, pero la norma asume que todo negocio inmobiliario es enorme, y por ende globaliza la obligatoriedad sin percatarse de que esa no es la realidad.
¿Qué magnitud de proyecto ameritaría la constitución de un fideicomiso?
Opino que un proyecto que supere el millón de dólares, es decir que tenga alrededor de 15 viviendas de $70.000 cada una, podría tener una estructura de fideicomiso sin que los costos afecten mayormente. Operar a través de fideicomisos requiere de cierta experiencia gerencial por la complejidad operativa que implica, razón por la cual es una estrategia que la usan solamente las empresas que manejan proyectos de gran magnitud, o tienen más de un proyecto simultáneamente.
¿Qué sucede con las empresas medianas y pequeñas?
Esta exigencia las dejaría por fuera del mercado inmobiliario, a pesar de que son empresas que lícitamente quieren participar con proyectos menores. Pero el problema va mucho más allá, porque esta normativa aplica exclusivamente a empresas inmobiliarias, pero no a personas naturales, de tal manera que abre la puerta para que los informales, o personas que no tienen a la construcción como su principal actividad económica, puedan participar en el desarrollo y comercialización de proyectos sin cumplir con estas exigencias.
¿Los proyectos de vivienda social se verán afectados con la obligatoriedad de constituir fideicomisos?
En mi opinión, la norma es positiva para asegurar el éxito de los proyectos de vivienda social. Por el volumen de unidades que se manejan en este tipo de desarrollos, el promotor normalmente requiere de apoyo económico de varias entidades financieras y, además, está el tema de los bonos del gobierno. Esto implica una complejidad administrativa que requiere de una administración sumamente estricta y organizada que estaría más controlada con un fideicomiso.
Llama la atención que la norma exija que la empresa inmobiliaria tenga la propiedad del terreno en el que se construirá el proyecto, cuando se asume que esto es evidente…
Es así como los empresarios formales hemos operado siempre. Hay algunas alternativas para negociar la compra de terrenos, esto contribuye a que en el negocio participen varias personas y se dé un proceso de consolidación de intereses. Estas negociaciones son factibles siempre y cuando el terreno pertenezca al fideicomiso inmobiliario, y quien venda el proyecto tenga la titularidad de los derechos fiduciarios. Esta imposición es correcta, el problema es que está inmersa en una serie de medidas que acosan al sector inmobiliario, sin considerar o valorar que lo que hacemos es proponer, arriesgar y aportar.
¿Qué alternativa propondría para proteger a los compradores ante posibles estafas?
Un camino debería ser trabajar conjuntamente con los municipios quienes son la entidad que aprueba los proyectos. Si la autoridad de la ciudad autoriza los planos, para lo cual tiene que haber revisado particularidades y legalidades del terreno en el que el proyecto se construirá, no es lógico que se prohíba la entrega de dinero para reservar un inmueble en planos.
¿Con cuánto dinero se reserva un inmueble?
Depende del valor del inmueble y de la estrategia que el promotor aplique, pero el monto requerido es bastante pequeño, y literalmente sirve para “reservar” esa unidad. Por un lado asegura la venta al promotor, y por otro, asegura al comprador que esa unidad será eliminada del inventario disponible. Con ese depósito de reserva se procede a elaborar el contrato de promesa de compra-venta, para lo cual se debe atravesar un arduo y costoso proceso de trámites. Al prohibir esta posibilidad, la normativa pone fin a un proceso comercial de común y exitosa aplicación en las empresas formales.
¿Las promesas de compra-venta se elevan a escritura pública y se registran en el Registro de la Propiedad?
Las empresas honestas, que somos muchas, así lo hacemos porque es lo correcto. Si un bien está prometido en venta, ese compromiso debe ser hecho mediante escritura pública para que tenga validez legal en caso de controversia, y la promesa de transferir el dominio de un inmueble debe constar en el Registro de la Propiedad. En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, existen todos los mecanismos legales para resolverla.
Pasando a temas de jurisdicción local, ¿cuál es su reacción ante la reforma a la Ordenanza 156 emitida por el DMQ?
En este caso la iniciativa sí fue socializada, el problema es que los resultados de la socialización toman demasiado tiempo en ejecutarse. En varias de las reuniones que se mantuvieron, las autoridades municipales accedieron a hacer los cambios que fueron sugeridas, pues suponer que no se podía firmar escrituras de compra-venta mientras no haya el permiso de habitabilidad es absurdo.
Arq. Alberto Andino, Presidente del Directorio de la Entidad Colaboradora de Pichincha; Gerente General, Andino & Asociados
¿Por qué?
Con las trabas que existen en la tramitologìa municipal, sobre todo de parte del Cuerpo de Bomberos, obtener el permiso de habitabilidad puede tomar más de dos años. ¿Sabe lo que significa para el promotor tener el proyecto terminado, sin poder firmar escrituras ni cobrar el valor del inmueble durante dos años? Significa la quiebra. Afortunadamente se ha llegado a un acuerdo con las autoridades.
¿Cuál es el acuerdo alcanzado?
Reemplazar esta obligatoriedad con un control previo que se daría al tener un avance del 70% de la obra, es decir, cuando la obra civil está concluida. En este punto es evidente y comprobable que la edificación existe realmente. Este control habilitará la firma de las escrituras de transferencia de dominio, y permitirá gestionar el crédito hipotecario para cuando la obra esté lista para ser entregada.
¿La declaratoria de propiedad horizontal se daría con la verificación de que este 70% está construido?
La declaratoria de propiedad horizontal se puede tramitar desde el inicio del proyecto, al momento de contar con el permiso de construcción, pero no se habilitaba en el Registro de la Propiedad mientras no se había obtenido el permiso de habitabilidad. Con la reforma propuesta y aceptada por las autoridades, con el control del 70% de avance de obra se habilitaría en el Registro de la Propiedad para que las instituciones financieras hagan el avalúo previo y se pueda iniciar los trámites respectivos. El permiso de habitabilidad continuará siendo una exigencia, pero no será una limitante para escriturar la transacción.
¿Cuándo entrará en vigencia esta reforma?
Esperamos que sea inmediatamente después de que termine esta época de campaña política. Independientemente de quién sea el alcalde y los concejales que resulten electos, los actuales permanecerán en sus funciones hasta mayo. Además, por ser una resolución administrativa, no requiere de aprobación del Concejo sino de la voluntad del alcalde. Mientras tanto, hasta que el alcalde emita la resolución, no se pueden registrar transferencias de dominio sin el permiso de habitabilidad.