Por: Caridad Vela
Marzo – abril, 2013
La venta de inmuebles en planos es práctica común en ecuador por las ventajas que ofrece tanto para el comprador cuanto para el vendedor. El comprador se beneficia de mejores precios, plazos más amplios para cancelar el porcentaje que deberá pagar de sus propios fondos y la posibilidad de hacer cambios en áreas interiores, entre otros factores positivos.
Por su lado, el vendedor firma promesas de compra-venta que le permiten proyectar adecuadamente los ingresos que obtendrá. Con esto establece un adecuado proceso de endeudamiento bancario para iniciar la construcción del proyecto, que oportunamente se cancelará con los aportes de los compradores.
En estos casos, la relación entre comprador y vendedor inicia con el pago de un valor para “reservar” el inmueble, y continúa con los pagos anticipados mientras dure la construcción que alcanzará aproximadamente el 30% del valor total del bien. En este punto, es fundamental tomar en consideración algunos detalles para evitar problemas futuros y proteger adecuadamente la inversión.
En el afán de asesorar a nuestros lectores en aspectos tan radicalmente importantes como este, acudimos al Dr. Francisco Rosales Ramos, reconocido jurista que goza de gran prestigio profesional. Con él revisamos ciertos aspectos que competen a las autoridades municipales, a la par que obtuvimos importantes consejos que recomendamos aplicar.
La gran mayoría de proyectos inmobiliarios se vende “en planos”. ¿Cómo asegurar el dinero que se entrega para comprar un inmueble que aún no existe?
Hay varias iniciativas, pero empecemos por la más elemental. Es imperativo conocer quién es el promotor. No debemos dejarnos sorprender por personas que, sin antecedentes en la actividad, se involucran en un negocio que implica recibir dinero adelantado. Hay otros elementos de información que son sumamente útiles, por ejemplo, que los planos o maquetas se exhiban en los puntos de venta del proyecto, y que en ellos consten todos los detalles pertinentes.
¿A qué detalles se refiere?
Para nombrar algunos, la ubicación exacta del proyecto, las vías de acceso, las vías de circulación interna si las hubiere, áreas comunales, pero sobre todo, que se pueda verificar la conformación del proyecto y cada una de las unidades que lo integran. Conforme se suscriben los pagos de reserva y se firman las promesas de compra-venta, en esa maqueta o planos, que deben estar a la vista de todos, se reflejan las unidades prometidas en venta y el nombre del comprador. De esta forma se evitará que la misma unidad se venda más de una vez, aspecto que podría darse por un involuntario error, o por mala fe. Cuando los compradores acudan al proyecto para observar el avance de obra, deben verificar que no existan irregularidades.
¿Qué aspectos legales deben ser tomados en cuenta?
De acuerdo con la Ley, las promesas de compra-venta tienen que hacerse mediante escritura pública para que sean válidas. Existe la figura de los contratos privados, pero no tienen ningún efecto legal y no se puede exigir su cumplimiento por las vías establecidas en las leyes. Elevar la promesa de compra-venta a escritura pública tiene un costo, pero se justifica plenamente si se lo compara con el riesgo que asume quien entrega una suma de dinero por anticipado.
¿Qué se necesita para elevar una promesa de compra-venta a escritura pública?
Se requiere que el documento acordado por las partes sea firmado ante un notario. La promesa de compra-venta es materia de libre contratación, lo cual significa que entre las partes acuerdan libremente las condiciones que incluirán en el contrato. El comprador podría exigir que se adjunten ciertos documentos habilitantes, por ejemplo, una copia del plano donde consta el inmueble motivo de la promesa. Para hacer la entrega del inmueble se debe firmar el contrato de compra-venta definitivo, se adjunta la declaratoria de propiedad horizontal y se especifica la alícuota que le corresponde al comprador.
Dr. Francisco Rosales Ramos, DOCTOR EN JURISPRUDENCIA
¿Es positivo incluir la cláusula de mediación o arbitraje como mecanismo para casos de disputa?
La ventaja del arbitraje es que es de instancia única, por lo tanto, lo que decida el árbitro hay que cumplirlo, no hay apelación, y normalmente los casos se despachan en no más de un año. En la justicia ordinaria hay varias instancias de apelación, que llegan hasta la Corte Nacional en un recurso de casación. Esto puede tomar varios años.
Siendo así, ¿es recomendable resolver disputas por la vía del arbitraje?
En casos donde se recurre al arbitraje o mediación, suele suceder que la parte perdedora presenta una acción de nulidad, que no es una apelación, y se ventila ante el Presidente de la Corte Provincial. Ventajosamente los presidentes de las cortes provinciales están resolviendo rápidamente estos casos, y en la mayor parte de ellos han rechazado la nulidad. La consecuencia de esto es positiva, pues genera confianza hacia el arbitraje que es un trámite más expedito.
¿Comprar en planos en un proyecto que opera con fideicomiso es más seguro?
Sin duda alguna el fideicomiso es una figura importante, porque se encarga de administrar el dinero del proyecto, y se asegura de que los fondos designados para la construcción del proyecto A, se utilicen solamente en el proyecto A. El fideicomiso tiene instrucciones precisas e irrevocables para administrar el proyecto, incluso tiene responsabilidad directa si hubiese distracción de esos fondos, es decir, si se los destinara para otro uso.
¿Es común la implementación de la figura del fideicomiso en proyectos inmobiliarios?
Lo era antes más que hoy, porque el sistema tributario actual contiene reformas a las leyes que han desnaturalizado el impuesto a la renta. Ahora existe el impuesto a la renta presuntivo, que se calcula en base a ciertos elementos, entre ellos, los activos. Debido a esto, los fideicomisos empiezan a pagar impuesto a la renta antes de recibir el dinero por la venta de los inmuebles, es decir, antes de que exista renta. Esto significa un costo adicional, y resta recursos que deberían destinarse al desarrollo del proyecto, porque hay que cumplir con el SRI, pagándole anticipadamente el presuntivo, haya o no utilidades en la gestión.
¿A quién le correspondería la responsabilidad de ejercer algún nivel de control sobre la transparencia del negocio inmobiliario?
El mercado debe regularse a sí mismo. Es indispensable que haya más formalidad, por decirlo de alguna manera, en el negocio inmobiliario; sobre todo considerando el tamaño del mercado y la importancia del dinero envuelto en esas transacciones. La mayoría de casos denunciados corresponden a negociaciones con ciudadanos de clase media-baja y baja, por lo cual considero que es obligación de la sociedad el proteger a estas personas. No olvidemos que ellos, de buena fe, anticipan fondos que corresponden a los ahorros de toda una vida y deberían al menos tener acceso a información que, sin crear un burocratismo extra, les proporcione el adecuado nivel de seguridad en su inversión.
¿Se puede obtener información para verificar si el proyecto cumple con los requisitos legales para ser comercializado?
La información es una de las herramientas más valiosas y en el tema inmobiliario está al alcance de todos. El promitente comprador puede acceder a la web del Municipio, ingresar el número del inmueble, y verificar a quién pertenece, qué restricciones tiene, o qué tipo de construcción se permite realizar en el terreno, entre otros detalles. El interesado puede verificar, de acuerdo con la información obtenida, si le conviene o no involucrarse en el pago anticipado de un departamento, casa o lote en ese proyecto.
¿Existe alguna autoridad que se encargue de certificar los proyectos inmobiliarios?
De momento no la hay. Una alternativa para evitar estafas sería que algún ente público empiece a ejercer este control, pero lamentablemente esto sólo complicaría más los trámites, que de por sí ya son complejos. La experiencia en Ecuador señala que cuando hay muchos requisitos, muchas autorizaciones y trámites, surge la informalidad. Habría que buscar algún sistema que, sin complicar el proceso, brinde información clara y concisa. Lo lógico sería que el Municipio asuma esta responsabilidad a favor de la sociedad.
¿Por qué el Municipio?
Porque es el ente que autoriza todos los proyectos de construcción, sean casas, edificios, urbanizaciones, etc. Ellos deberían tener exhibidos en su página web todos los proyectos de vivienda múltiple que han sido autorizados, incluyendo las características de cada uno de ellos, para que los interesados puedan verificar la información antes de comprometer su dinero.
¿Alguna otra alternativa que recomendaría?
Sí, es un poco más compleja pero sería de gran utilidad. En mi opinión, sería viable que el promotor inscriba el proyecto en su totalidad, en el Registro de la Propiedad. Me explico: si es un proyecto de 20 casas, el proyecto se inscribe como tal, completo. A partir de ahí, cada promesa de compra-venta que se firma se inscribe en el Registro de la Propiedad con lo cual hay un inventario inicial que se descarga con cada venta que se realiza. Si esto fuese una exigencia, se evitaría que una casa que está prometida en venta se pueda vender más de una vez.
Si entiendo bien, ¿usted sugiere que se inscriban los planos aprobados en el Registro de la Propiedad?
Así es. Si estamos buscando que el promitente comprador, que entrega un 30% ó 40% del valor del inmueble por anticipado, tenga alguna seguridad en su inversión, esta podría ser una solución. Si el promotor inicia la pre-venta del proyecto con los planos aprobados por el Municipio, esos planos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad para efectos de información y seguridad en el proceso de venta, no para sustituir la inscripción final de la compra. Una vez que el proyecto haya culminado y tenga la declaratoria de propiedad horizontal, se inscribe la compra-venta y se obtiene el título de propiedad.
¿En conclusión?
Es imperativo educar al comprador para que exija la información necesaria antes de entregar su dinero a ciegas. Los promotores que no puedan cumplir con las exigencias de información que demanda el cliente, van a ser naturalmente eliminados del mercado en un proceso de saneamiento. Esto no significa una erradicación de la estafa, ya quisiéramos lograrlo, pero si el consumidor actúa de forma prudente e inteligente, habremos dado un importante paso.