Por: María Cristina Menéndez
marzo – abril, 2011
Salinas, es el principal balneario de la Provincia de Santa Elena, por lo que CLAVE! se interesó en conocer acerca del mercado inmobiliario desde dos perspectivas: la del constructor y la del corredor de bienes raíces, para así obtener un panorama completo acerca de este tema.
Entrevistamos a los Ingenieros civiles Leopoldo Amador Pontón y a su hijo Leopoldo Amador Burbano, constructores y promotores de varios edificios en este balneario, quienes en este momento, se encuentran construyendo un nuevo y moderno edificio al pie del mar.
Leopoldo Amador Pontón y Leopoldo Amador Burbano
Siendo de Guayaquil, ¿qué los llevó para Salinas?
Uno de los que inició el mercado inmobiliario de Salinas fue el arquitecto Gabriel Santos Alcívar. Cuando yo era estudiante, yo trabajaba con el Ing. Efrén Vélez Pontón que era su socio. Luego me abrí para trabajar solo, y tiempo después, Gabriel me propuso una sociedad para hacer algunas edificaciones en conjunto en Salinas. Empezamos los trabajos en el año 73 hasta que él falleció en el año 87, de ahí continué solo.
¿Cómo era el mercado inmobiliario en esa época?
En aquel entonces construíamos poco, quizá un edificio cada dos años, y el Ing. Diminich, quien fue otro de los primeros constructores de Salinas, construía un número similar porque el mercado aún no era muy grande.
¿Desde cuándo trabajan juntos padre e hijo?
Desde hace cinco años.
¿Cómo ven el mercado inmobiliario actual en Salinas?
Actualmente, hay mayor cantidad de gente con disponibilidad de recursos y mayor financiamiento. Hay muchos promotores en Salinas, enhorabuena, porque la competencia es saludable.
¿A qué segmento de mercado están enfocados?
Uno debe apuntar a un mercado cuyo tamaño de la propiedad sea accesible a la mayoría. Eso significa propiedades que no sean muy grandes y que tengan un precio razonable. Ese es el producto ideal, ¿no? Un tamaño cómodo pero asequible.
Cuando la Península de Santa Elena se convirtió en Provincia, ¿afectó de alguna manera la demanda inmobiliaria de Salinas?
Hubo un resentimiento de los guayaquileños hacia la provincia porque no querían que estemos juntos, y sí afectó inicialmente las ventas. Después, ese resentimiento fue desapareciendo y ya nadie se acuerda de eso.
¿Qué tan ágiles son las autoridades para la concesión de un permiso de construcción?
Si se cumplen con todas las ordenanzas, no hay mayor dificultad. No hay trabas. El departamento de obras públicas es atento. Todo está en entregar los planos arquitectónicos, eléctricos, sanitarios, estructurales, estudio de impacto ambiental, instalaciones contra incendios; en fin, si se cumplen con todas las normas, entonces no hay problema.
¿Es un proceso largo?
El proceso dura el tiempo que nos toma a nosotros preparar todos los estudios. Pero una vez presentados los planos, en esas condiciones, no hay dificultades.
¿Cuénteme de Vista Mar?
Está ubicado en San Lorenzo. Tiene 17 pisos. Tenemos departamentos pequeños de dos dormitorios y también tenemos departamentos más grandes de tres o cuatro dormitorios que tienen de 160 a 190 metros cuadrados pero que han tenido mucha acogida por el sector donde se encuentran. Es el último terreno en esta zona exclusiva al pie del mar.
¿Qué hay de las áreas comunes?
Tiene un área abierta con una piscina, un jacuzzi, y piscina de niños. En el área de planta baja hay baños con sauna y vapor. Tiene una cancha de tenis sobre la torre de parqueos y, obviamente, acceso directo a la playa.
¿Ya están en venta los departamentos?
Tenemos vendido el 65%
¿Cuál es el rango de precios?
$1,200 el metro cuadrado.
¿Cómo financia a los compradores en este proyecto? ¿Hay facilidad de créditos bancarios?
En este mercado no es una constante, como en Guayaquil, que los bancos den un financiamiento de hasta del 70% del valor total. Eso lo aplican cuando es compra de primera vivienda. En Salinas, que se considera una compra de segunda vivienda para vacaciones, el financiamiento es del 50%. Algunos clientes se financian solos, pero no todos, y muchos optan por el crédito bancario.
Edificio Vista Mar
¿Ha tenido problemas con la infraestructura de servicios públicos?
Antes había el problema de la falta de alcantarillado y también de agua potable. Actualmente, en la zona donde se hacen los edificios hay alcantarillado de aguas servidas y agua potable por tubería.
¿Qué otros proyectos tienen en Salinas?
Tenemos un par de proyectos. Dos edificios de quince pisos con departamentos de uno, dos y tres dormitorios a precios convenientes para el consumidor. Vamos a hacer departamentos de 70 a 130m2.
¿Cuándo los iniciarían?
Apenas tengamos el plan de estudios, planos, plan de mercadeo. Unos diez meses, aproximadamente.
¿Es fácil conseguir terrenos para construir en Salinas?
Hay terrenos, pero no siempre están bien ubicados o no tienen el tamaño adecuado; si es muy pequeño, no puedes hacer estacionamientos, por ejemplo. Hay terrenos con poco frente o en zonas muy ruidosas, y eso constituye un problema para el futuro de la construcción en Salinas porque ya terrenos en zonas tranquilas no hay.
¿Hay suficiente demanda para seguir construyendo?
Hay más oferta que antes pero también la demanda ha crecido paralelamente. Salinas sigue siendo el balneario preferido aún cuando hoy hay más opciones. Hay otras zonas que no tienen suficiente vista al mar y, por lo tanto, son más económicas. Los edificios frente al océano son los más solicitados.
¿Construyen sólo en Salinas o también en las otras playas?
Yo toda la vida he ido a Salinas y le tengo un cariño enorme. También tenemos pensado construir en algún momento en otras playas, pero por lo pronto continuamos con proyectos allí. Nos dedicamos a construir edificios porque mucha gente prefiere la seguridad que ofrece un departamento por sobre una casa en lugares más aislados.
También, tuvimos la oportunidad de entrevistar a Patricia Venegas de Franco, propietaria de Bienes Raíces Ocean, compañía que fundó hace doce años con su esposo, y que se dedica a la venta y alquiler de casas y departamentos dentro de toda la Provincia de Santa Elena.
Ustedes prestan sus servicios en toda la Provincia de Santa Elena, ¿qué playa tiene más demanda?
Salinas y Punta Blanca.
¿Cuál es su análisis del mercado inmobiliario actual en el sector?
Tiene un auge realmente alto, tanto para alquiler como para venta.
Cuando la Península de Santa Elena se convirtió en Provincia, ¿afectó de alguna manera la demanda inmobiliaria de Salinas?
Pensamos que iba a afectar, pero realmente no afectó en nada.
Enfocándonos en Salinas, ¿qué tiene más demanda, la venta o alquiler?
El alquiler tiene más demanda, ya que son muchas las personas que vienen a quedarse por temporadas. El costo promedio es de $1.500 mensuales para arriendo temporal y $800 mensuales de arriendo anual.
¿Y dentro de eso, la preferencia es por casas o departamentos?
Departamentos, por el tema de la seguridad. Este aspecto se repite tanto en negociaciones para venta como para alquiler. El costo promedio para departamentos nuevos en venta es de $100.000 a $120.000.
¿Y si el departamento es antiguo?
El costo de venta sería máximo de $100.000 y el de arriendo, si se encuentra en buen estado, $1.200 el mes de arriendo temporal y $600 el mes de arriendo anual.
¿Invertir en Salinas en bienes raíces es un buen negocio?
Si. Se puede obtener una rentabilidad anual de $8.000 aproximadamente por un buen departamento.
En alquiler, ¿cuánto tiempo suelen arrendar?
Nosotros alquilamos a partir de un mes. Trabajamos de tal forma que no se perjudique el área hotelera. Para que podamos operar en armonía, hemos definido que el área inmobiliaria no se dedique a alquilar ni por semanas ni por días, sino que se ocupe de la demanda de unidades para alquilar mensualmente, cada dos o tres meses, o anualmente. Si nos dedicamos a alquilar solo por días, entorpeceríamos la actividad hotelera convirtiéndonos en su competencia.
¿Qué tiene un porcentaje más alto, el alquiler temporal o anual?
Un 80% de alquiler temporal y un 20% de alquiler anual.
¿Qué sucede cuando no es temporada? ¿Existe un mercado para esos meses?
Hay muchas personas extranjeras que vienen en esos meses. En la época de vacaciones escolares viene mucha gente de Perú, Estados Unidos, incluso gente europea.
¿Cuántas propiedades maneja usted para fin de año?
En fin de año se manejan aproximadamente unas 500 propiedades en alquiler, y todo se alquila. Alquilan personas de la Costa, de la Sierra, incluso extranjeros que hacen pedidos con tiempo. También, hay una clientela estable que todos los años alquila en Salinas para esta época.
¿Hay algunas zonas de preferencia?
En relación a alquileres, está San Lorenzo con salida al mar, Chipipe con salida al mar, el Malecón de Salinas hasta un poco mas allá del hotel Barceló. La parte central del malecón de Salinas ya no gusta mucho debido a que es muy ruidosa por la presencia de bares y restaurantes.
¿Tienen nuevos proyectos?
Estamos comenzando a desarrollar un proyecto de turismo inmobiliario para la Provincia de Santa Elena, con otros corredores. La idea es atender durante todo un día a los extranjeros que vienen a Salinas y a otras playas, llevándolos a un recorrido por las zonas turísticas como la chocolatera, la FAE, y recorriendo con ellos lo que más se pueda de toda la zona costera dentro de la Provincia.
¿Cuál es el objetivo?
Fortalecer el turismo inmobiliario aplicando la nueva reforma a la Ley de Turismo que próximamente entrará en vigencia. La finalidad es ofrecerles propiedades en venta a los interesados una vez que hayan visto la maravilla de nuestras playas.
¿Cómo promocionan este servicio?
Tenemos una página web: www.salinasecuador.net, en la que tenemos fotos de todas las propiedades que están en venta y alquiler con los respectivos precios y localizaciones. También, contamos con corredores norteamericanos informales, que trabajan con nosotros y remiten a nuestra oficina a sus clientes de allá.
¿Cómo ve el desarrollo a futuro de Salinas y el resto de balnearios de la Provincia de Santa Elena?
Depende de los municipios, de cómo manejen el desarrollo de la infraestructura para lograr mayor crecimiento en la demanda inmobiliaria.