Por Caridad Vela
Uno de los factores que complica la construcción de proyectos inmobiliarios es el financiamiento, no solo para la compra del terreno que en muchos casos puede ser un aporte del propietario, sino también para iniciar las obras. Hay varias opciones, siendo la más común acudir con optimismo a cualquier institución financiera para conseguir un crédito.
No obstante, los bancos no son muy adeptos a concentrar alto riesgo en un solo deudor, lo cual es entendible, y esto ha ocasionado que los constructores busquen otras opciones para lograr fondos que les permitan continuar con su negocio.
Hay mecanismos legales, amparados bajo normativas vigentes, que sirven para el efecto. Al respecto conversamos con Daniela Irigoyen, socia en Lexvalor Abogados, quien es abogada por la Universidad Católica de Quito, tiene una maestría en Derecho Financiero Bursátil y Seguros, y varias certificaciones y diplomados en técnicas de litigación, arbitraje y fintech. Ella es, además, experta en temas inmobiliarios.
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Daniela Irigoyen
¿Cuáles son las alternativas para financiar proyectos inmobiliarios en el mercado de valores?
Son varias y muy poco utilizadas porque nuestro mercado de valores es muy inmaduro, pero los mecanismos existen y funcionan en el mundo entero. En el mercado de valores se puede financiar proyectos a través del pasivo, del activo o del patrimonio.
¿Cómo se financia a través del pasivo?
La empresa constructora hace una emisión de obligaciones, que en términos coloquiales es emitir deuda y por lo tanto afecta al pasivo, y se obliga a pagar una tasa fija en un período determinado. Estos papeles obligatoriamente se negocian a través de las bolsas de valores y tienen que superar un proceso de calificación. La emisión de obligaciones aumenta el pasivo de la empresa, porque está asumiendo una deuda con los compradores de esos papeles.
Pero da liquidez al constructor…
Exacto, y la tasa que paga quien emite las obligaciones normalmente es menor a la tasa de interés que pagaría en el banco por un crédito. Paralelamente, quien compra esos papeles ganará algo más que lo que obtendría en un depósito a plazo fijo en el sistema bancario. Es una opción muy atractiva para las dos partes. Hoy estamos viviendo una etapa de falta de liquidez y las tasas de captación en los bancos están bastante altas, lo cual es una afectación directa al mercado de valores, pero este nivel de tasas es insostenible, anticipo que pronto volveremos a la normalidad.
¿Qué garantía tiene esta emisión de obligaciones?
Hay una garantía general, es decir, la compañía emisora se compromete con todo su patrimonio. Dependiendo de la estructuración se podría solicitar una garantía específica para mejorar la calificación cuando el monto es considerablemente alto.
¿Cómo funciona el financiamiento través del activo?
En este caso se deben destinar activos, por ejemplo inventario, cartera, bienes que van a generar flujos futuros (arriendos), para, en función de ellos, obtener recursos. Es decir, adelantar todo ese flujo para reutilizar esos recursos en nuevos proyectos. Esto se hace a través de titularizaciones a plazo fijo y renta variable El procedimiento empieza por trasferir esos activos a un fideicomiso, que será el emisor de los títulos al ser quien tiene la propiedad autónoma de esos activos. Esto no aumenta el pasivo, no es deuda, pero la empresa tendrá que sacar de su balance el activo cuya propiedad está transfiriendo al fideicomiso.
¿Y a través del patrimonio?
Se hace mediante una emisión de acciones. Este mecanismo es ideal cuando se quiere levantar capital para crecer una empresa, por ejemplo duplicar su capacidad de producción, no solo para construir un proyecto específico. La empresa debe hacer el proceso de calificación para convertirse en una compañía listada en bolsa, e inscribir las acciones para sacarlas en oferta pública. Estos son papeles de renta variable cuyo rendimiento va de acuerdo a los resultados de gestión de la empresa, y los compradores de esas acciones pasan a ser socios.
Una alternativa bastante nueva es la denominada Construyamos Juntos
Sí, fue aprobada recién en septiembre del año pasado y el requisito obligatorio es que constituya un fidecomiso. Es un gran paso en términos de alternativa de financiamiento para construcción, porque quienes acceden al crédito son los compradores de inmuebles, pero realmente el financiamiento es para el constructor, y paralelamente reduce el riesgo al banco porque los créditos son de menor valor y están distribuidos entre varias personas.
Elaboremos…
Con el crédito hipotecario tradicional, el potencial comprador de vivienda abona el 30% del valor total durante la construcción del proyecto, y paga el 70% contra entrega, que es cuando el banco hace el desembolso del crédito. Con Construyamos Juntos, los desembolsos se hacen al fideicomiso durante la construcción del proyecto a nombre del comprador aprobado por el banco, pero el comprador empezará pagar la deuda cuando le entreguen su vivienda. Esta estrategia permite una mejora en el flujo del constructor y reduce su necesidad de financiamiento bancario.
¿El crowdfunding?
Las plataformas colaborativas son el mecanismo más nuevo. Se establecieron en la Ley de Emprendimiento e Innovación y se han reforzado en la Ley Fintech. El crowdfunding que invita al público en general a ser socio, financista, o incluso a hacer algún canje de mutuo beneficio como se hace en otros países, está poco regulado en nuestras leyes. La Superintendencia de Compañías tenía la obligación de emitir el reglamento pero no lo ha hecho. Algo está regulado, todavía no he visto nada que funcione para proyectos inmobiliarios, pero ha sido positivo para proyectos de índole social o educativo.
¿Los fondos colectivos funcionan también para financiar proyectos inmobiliarios?
Existen en el mundo fondos de inversión colectivo para financiar proyectos inmobiliarios, pero en Ecuador está muy tierno todavía. El fondo se lanza en oferta pública y los compradores van a ser dueños del o los proyectos inmobiliarios que se van a desarrollar, en proporción al capital invertido. En otros países estos fondos se llaman Fibras, lo que hacen es generar rentabilidad a los inversionistas en función de activos productivos. Si en algún momento el inversionista quiere liquidar su inversión, lo que hace es vender los papeles en las bolsas de valores.
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Daniela Irigoyen
¿Los contratos de mutuo podrían ser otra opción?
Eso es igual que un préstamo, solo que en lugar de que el prestamista sea un banco, es un acuerdo entre privados. El contrato de mutuo es una obligación de pago basada en confianza, en el que puede, o no, incluirse algún tipo de garantía real o personal.
El más común de todos sigue siendo el financiamiento bancario…
Ese es el más común, a pesar de que no siempre es accesible para todos. Normalmente es el más caro y, lo más importante, necesitas garantías para respaldar el crédito. Si el potencial deudor es dueño del terreno en el que piensa construir, puede hipotecarlo a favor del banco para obtener su préstamo. Los bancos normalmente requieren que se constituya un fideicomiso para administrar el proyecto, y eso implica que quien va a desarrollar el proyecto transfiere la propiedad del inmueble al fideicomiso, con lo que se conforma un patrimonio autónomo. Así, es el fideicomiso quien se convierte en deudor frente a la institución financiera. De esta manera, si el constructor tiene varios proyectos a la vez, es decir, varios pasivos simultáneamente, este terreno no está en riesgo ni se confunde con sus otros pasivos.
¿Quiénes integran el fideicomiso?
El dueño del terreno, que puede ser el constructor u otra persona, que se asocian para este fin, y el banco que otorga el crédito que tiene el rol de acreedor hipotecario y verifica que los recursos se utilicen de manera correcta. Esto garantiza al comprador que su dinero estará inmovilizado y no será entregado al constructor, mientras no se cumplan los puntos de equilibrio técnicos, legales y financieros, que son los que mitigan los riesgos de ejecución del proyecto y dan mayor seguridad de que llegará a feliz término.
¿Cómo se establecen esos puntos de equilibrio?
El legal se refiere a la aprobación de todos los permisos relacionados con la construcción del proyecto, que difieren de cantón en cantón; el técnico se relaciona con la parte constructiva; y para el punto de equilibrio financiero se requiere que el proyecto tenga una composición de ingresos que cubra los costos directos del proyecto. Esta composición está conformada por las preventas, financiamiento bancario y el aporte de los promotores, cada uno con un 33%.
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Daniela Irigoyen
En términos tributarios, ¿alguno de estos mecanismos es más ventajoso que otro?
En 2018 se emitió la Ley de Fomento Productivo, a través de la cual querían dar beneficios tanto al mercado de valores cuanto a proyectos inmobiliarios. Ahí se estableció un beneficio tributario para las personas que compren o inviertan en estos mecanismos. Podía ser en fondos colectivos, titularizaciones o incluso acciones de compañías que desarrollen proyectos inmobiliarios y los financien a través del mercado de valores. El rendimiento está exento de impuesto a la renta siempre y cuando se cumpla algunos requisitos.
En términos de resolución de conflictos, ¿cuál de estos mecanismos para financiar proyectos inmobiliarios representa mayor seguridad, tanto para comprador cuanto para constructor?
Lo que se acostumbra desde hace algunos años es que en todos los contratos de promesa de compraventa o de financiamiento se incluya una cláusula arbitral para resolución de conflictos, que se gestiona por fuera de la justicia ordinaria. Cuando hay una disputa primero se acude a un mediador, que es un tercero imparcial, que no va a resolver ni a imponer, pero ayuda a negociar un acuerdo. Si eso no da resultado, el siguiente paso es un juicio arbitral. Esto implica una demanda, la designación de un árbitro especializado, o la conformación de un tribunal, y se gestiona en el centro de arbitraje de la cámara que las partes hayan designado.