Por Caridad Vela
Fotografías cortesía de MonteMagna
En la edición anterior dimos cuenta de la estructuración detrás de MonteMagna, la primera comunidad planificada en Ecuador, ubicada en Montecristi, Manabí. En estas páginas profundizaremos en el detalle de lo que se plantea ejecutar en mil hectáreas de terreno, en base a un desarrollo urbano planificado y organizado, según lo determinado en estudios de mercado manejados por expertos en diferentes áreas.
En el Congreso Internacional de Desarrolladores Inmobiliarios ELDI2023, MonteMagna fue reconocido por su valor conceptual, diseño, sustentabilidad e innovación, como el mejor Master Plan a Gran Escala. La competencia los enfrentó con dos proyectos fantásticos: +Colonia, de Uruguay; y Alma Verde, de Argentina.
Las necesidades de la provincia son varias, y no se cubrirán en un abrir y cerrar de ojos, pero dar el primer paso acorta los plazos para que sea una realidad. Todo sueño se puede materializar, por ejemplo vivir en una comunidad que tiene 45,3 m2 de área verde por habitante y una densidad de 59 habitantes por hectárea, sin incluir en este cálculo el área destinada al campo de golf.
El espacio verde se comparte libremente con lechuzas, halcones, garzas rosadas, patos, zorros y venados, entre otros amigables seres vivos de la zona. La vegetación es variada, y no solo recuerda lo autóctono, sino que además forma parte de diseños paisajistas que adornan el entorno y están pulcramente mantenidos.
MonteMagna está en el centro de una zona tan estratégicamente ubicada que cuenta con un área de influencia que reúne a 1.200.000 personas, cuyas necesidades diarias se verán totalmente atendidas. Este es su principal atractivo para atraer inversionistas de distintas actividades económicas, pues hay espacio para todos.
El primer socio estratégico en entender las bondades del proyecto fue la Universidad Técnica Equinoccial (UTE) que está construyendo su campus en MonteMagna. Lo siguiente es el hospital universitario para dar servicios de salud a toda esta comunidad, y luego vendrán colegios y distintos tipos de servicios que empezarán a generar una innovadora dinámica que convocará a una gran demanda.
Para efectos comparativos, porque imaginar mil hectáreas no es fácil, es importante mencionar que todo el centro de Manta tiene 832 hectáreas. Es decir que el potencial de las 1.000 hectáreas de MonteMagna supera el territorio que ahora alberga a hoteles, restaurantes, urbanizaciones, edificios y comercios en la principal ciudad de la provincia.
Estas hectáreas de tierra están atravesadas por la autopista Montecristi – Jaramijó, y sobre ella se construirá un icónico puente que conectará los dos ejes del proyecto sin interrumpir el paso vial. De hecho en los 4km de frente de vía solo habrá dos divisiones, con vías paralelas de circulación, para no interrumpir el flujo vehicular normal de la autopista.
Otro detalle rigurosamente analizado en el proyecto son las cuencas de los ríos, por los que corre agua cuando llueve, pues no son de escorrentía permanente. El afán no es solo proteger esas cuencas, sino también categorizarlas como zonas de riesgo en las que no se construirá vivienda sino grandes parques que servirán para mantener el concepto verde que ya está implementado en Montecristi Golf Club & Villas.
De hecho, se han destinado 50 hectáreas para parques en todo el proyecto, planificándolos como elementos integradores y puntos de encuentro, que acogerán la vida de las comunidades circundantes. Además habrá desarrollos viales principales, secundarios, residenciales, peatonales; senderos para bicicletas, senderos para caballos y más.
Con esta planificación se ha obtenido la normativa urbana que dará paso al desarrollo de las 1.000 hectáreas. MonteMagna está inscrito en el plan de uso y gestión de suelo del municipio, con densidades y alturas que están precisadas en los coeficientes de uso de suelo. En el centro de la ciudad se permitirán edificaciones de hasta 25 pisos de altura, y en otras zonas, como en Montecristi Golf Club, la altura máxima permitida es de dos pisos.
Las vías principales serán de cuatro carriles con ciclovías a los lados, mientras que las vías secundarias serán de dos carriles y también habrá las de tránsito dentro de los proyectos residenciales y urbanizaciones. Si bien el diseño está listo y los metros se dejarán libres desde el inicio, estas vías se construirán por etapas, siempre anticipándose a la necesidad que marque la densificación de cada zona.
En las 8 hectáreas que bordean la zona del campus de la universidad se empezarán a desarrollar áreas de uso mixto, con edificaciones que tendrán comercios en la planta inferior y apartamentos en las plantas superiores, para atender las necesidades de las aproximadamente 5.000 personas que se estima ocuparán este espacio.
En todo el entorno se han diseñado diferentes tipos de productos para vivienda. Terrenos, lotes residenciales, casas y departamentos para distintos estratos sociales, económicos y etarios. Los estudios realizados en cuanto a definición de producto establecen el tipo de cliente específico para cada zona, de tal manera que el ambiente circundante sea adecuado para el conjunto humano que atrae.
La proyección mira hacia un futuro con 58.000 unidades de vivienda, con una definición muy clara hacia tres segmentos de mercado: el 54% será para vivienda de entre $70.000 y $110.000; el 33% se destinará a vivienda de entre $110.000 a $300.000, y un 13% para vivienda que supera los $300.000.
El desarrollo se hará por etapas de 5 años cada una. La intención es generar 2.000 unidades de vivienda en esta primera etapa, es decir, 400 viviendas por año. Los estudios de mercado determinan lo que existe actualmente en la zona desde Pedernales hasta Montañita, lo que hace falta, y su proyección de crecimiento a 5 años. Esas estadísticas son la sustentación que determina cuál es la demanda existente y cuál es la oferta que debe crearse para satisfacerla, tanto en tipo de producto cuanto en segmento de precios.
El proyecto involucra conceptualizar el manejo integral de la ciudad a través de una administración central, para que incluso los temas de mantenimiento vial y de jardines públicos funcionen a la perfección. Se han mantenido conversaciones con el alcalde del cantón para establecer en esta parroquia una administración propia, pues en el futuro aquí vivirá más gente que en la cabecera cantonal y requerirá atención individualizada.
Siendo el tema de seguridad uno de los grandes motivos de preocupación, MonteMagna ha contratado los servicios de la reconocida empresa Cajamarca, quien tiene adelantados los estudios para garantizar los requerimientos de seguridad. Al momento se encuentran en etapa de diseño de los sistemas necesarios. Todos los valores que este mantenimiento implique estarán incluidos en la alícuota de mantenimiento que los propietarios pagarán en un solo rubro, que incluirá todos los detalles de una verdadera solución para el día a día.
La primera etapa ya está desarrollada en los alrededores de Montecristi Golf Club. La tarea hoy se enfoca en el desarrollo de la segunda etapa en la zona central de lo que será esta ciudad y los alrededores de la universidad. Son 72 hectáreas que cuentan con el diseño de todos los servicios básicos: energía eléctrica, vialidad, agua e instalaciones para internet. Esa zona central estará dotada de un centro de investigación y desarrollo, colegios, servicios de salud, vivienda, oficinas, bodegas, comercios y generosas áreas verdes.
Este año veremos el lanzamiento de la zona multifamiliar llamada Casas del Bosque, que está dentro de Montecristi Golf. Son 29 casas en propiedad horizontal, con retiros de 8m en el lateral y en el frente, diseñadas con un concepto basado en biofilia que fue creado por el arquitecto guayaquileño Patricio Cabal – Caliptra. Estarán ubicadas frente al hoyo 17 del campo de golf y su precio de venta oscila entre $145.000 y $160.000.
El siguiente desarrollo consiste en un espacio de 22 hectáreas destinada para productos de vivienda horizontal, vertical y comercial que se enfocará en la creación de comunidades para familias y retirados, donde estarán atendidos con todos los servicios que requieren y tendrán todas las facilidades para su completo confort.
La invitación está hecha para inversionistas, arquitectos, constructores y promotores inmobiliarios que quieran asociarse para construir en esa zona. Los presupuestos de inversión están listos, la línea de tiempo para el lanzamiento de los proyectos para cada zona también; las áreas de lotes y precios de venta están totalmente definidos. Hoy, en MonteMagna está el futuro.