Por Caridad Vela
Sorprende agradablemente ver planificación de desarrollo urbano sobre suelo vacío. Compra de tierras, estudios de mercado, definición de vocaciones, diseño de áreas específicas, arquitectura, sostenibilidad, etc., cuidadosamente pensadas para que el engranaje del tejido humano funcione a futuro.
Eso es MonteMagna, la primera comunidad planificada del país, que se construirá sobre 1.000 hectáreas de terreno en Montecristi, Manabí, y entrará en la historia del país como ejemplo de desarrollo urbano y generación de empleo.
Visité el proyecto, verlo en el papel no era suficiente. Santiago Terán Dammer, Presidente del Directorio del Grupo La Fabril, amigo de siempre y quien amablemente atiende esta entrevista, lidera un equipo humano multidisciplinario de primer nivel, que desde distintas personerías jurídicas se encargará de ejecutar este mega proyecto.
Este es, sin lugar a dudas, el proyecto más grande que se ha construido en Ecuador. Mucho se hablará de MonteMagna, y no todo cabe en esta edición. En esta primera entrega revisaremos en detalle la estructuración que respalda este ambicioso emprendimiento, para dar continuidad en próximas ediciones con sus etapas de desarrollo.
Santiago Teran Dammer, Presidente del Directorio de Grupo La Fabril; César Andrés Alcalde Torres, Gerente General de Incitha; Jaime González-Artigas Polanco, Director de la Unidad Inmobiliaria de Holding Montecristi; Richar Alay Alay, Gerente Administrativo Financiero de Incitha; y Saul Intriago Rodríguez, Gerente Comercial de Incitha
¿Qué empresas están al frente de MonteMagna?
Son tres personas jurídicas. Una es Inmobiliaria Montecristi que es la tenedora de todas las propiedades inmobiliarias que tiene el grupo, y de las que tenga a futuro. La segunda es Incitha, promotora y desarrolladora de proyectos inmobiliarios, es decir, la que tiene a cargo la gerencia, ejecución y comercialización de lo que se construye. La tercera es Montecristi Golf Club, propietaria del campo de golf, canchas, casa club, restaurantes y el aparthotel que ya están en funcionamiento.
Son mil hectáreas de terreno. ¿Cómo nace un proyecto de estas dimensiones?
El soñador fue Carlos González Artigas (+), quien siempre pensó que todo tenía que hacerlo él. Tenía equipo caminero, ingenieros, topógrafo, él construía las carreteras y los edificios, no hacía estudios de mercado, simplemente construía lo que soñaba y después buscaba a quién venderlo. Con su intuición se desarrollaron exitosamente las primeras etapas de MonteMagna. Fallece Don Carlos, perdimos ese talento innato, y con su hijo decidimos analizar la factibilidad real del proyecto. Era imperativo definir si este era el sitio adecuado para desarrollarlo y cuánto queríamos seguir invirtiendo en él.
¿La respuesta fue seguir adelante?
Paramos temporalmente las inversiones y contratamos expertos en tres áreas. El primero fue Experta Capital, empresa mexicana que destaca por su experiencia como estructuradores financieros y analistas de factibilidad de proyectos. Ellos hicieron estudios muy responsables y dieron el visto bueno para seguir adelante. Segundo, contratamos a Gómez Platero, una firma uruguaya de gran trayectoria en urbanismo, para elaborar el máster plan conceptual, a partir del cual estamos definiendo el máster plan definitivo con la definición de vocaciones, tipologías, alturas, densidad, etc., para cada zona. Tercero, involucramos a la empresa 4S, también mexicana, que son expertos en estudios de mercado y definición de productos. Hicimos un análisis muy extenso, cuyas conclusiones delinearon los productos que se crearán en las diferentes áreas establecidas en el máster plan.
Santiago Terán
¿Todo listo para salir al mercado?
Sabemos exactamente qué se va a construir, dónde, para quién, y cuántas unidades para cada segmento de mercado. Están establecidas las primeras anclas del proyecto: el campo de golf y la casa club que están listos, y la Universidad Tecnológica Equinoccial (UTE), cuyo campus está en proceso de construcción. Acto seguido construiremos el hospital y un poco más adelante la ciudadela universitaria, las zonas de diversión, parque acuático, centro logístico, etc.
MonteMagna no es un proyecto, es una ciudad…
Es la primera comunidad planificada que hay en Ecuador. Se construirá sobre una extensión 1.000 hectáreas que se compraron a través del tiempo y ahora forman un solo cuerpo. Está ubicada al pie del cerro Montecristi, entre Manta y Portoviejo, equidistante entre las dos ciudades, a 10 minutos de la playa de Jaramijó y del aeropuerto de Manta.
¿Cuál es la densidad poblacional en la zona?
Manta tiene alrededor de 300.000 habitantes; Portoviejo la misma cantidad; Montecristi 100.000 habitantes y Jaramijó alrededor de 80.000. Además estamos a una hora de Bahía de Caráquez y Jipijapa, y cada una de esas ciudades tiene alrededor de 150.000 habitantes adicionales. Es decir que el área de influencia del proyecto es de aproximadamente 1.200.000 personas.
¿A qué se refiere con área de influencia?
A que concentraremos todo tipo de servicios para el universo de esa población circundante, entre ellos educación, salud, vivienda para todos los estratos socioeconómicos y etarios, incluso vivienda para retirados; oficinas, comercios, centros de logística y varias opciones de diversión y entretenimiento, como por ejemplo un parque acuático.
¿Cada zona tiene su vocación específica?
Claro. Por ejemplo, en el centro de esta ciudad planificada habrá edificios para oficinas, con comercios y zonas gastronómicas que estarán al nivel de la calle. La Fabril tendrá ahí su oficina matriz, será un edificio icónico que atraerá a otras empresas y corporaciones a este espacio que estará rodeado de parques y plazas. La zona definida para el centro de logística estará en otro sector y contará con bodegas y patios que serán establecimientos aduaneros para que los productos importados puedan mantenerse en internación temporal. En los alrededores de la UTE se desarrollarán proyectos de vivienda para estudiantes, con servicios pensados en abastecer las necesidades de ese segmento joven.
Al ser nuevas inversiones, ¿tendrán beneficios tributarios?
Efectivamente. Las ventajas de MonteMagna no son solo su ubicación, sino también los beneficios tributarios a los que puedan acceder quienes inviertan con nosotros. Concretamente son dos: Uno es el que estamos generando en el cantón Montecristi, donde el Consejo Municipal definirá a MonteMagna como zona especial para que las inversiones estén exentas de impuestos y tasas municipales durante diez o quince años, y después de ese período mantener un descuento del 50%.
Saul Intriago Rodríguez y César Andrés Alcalde Torres
¿El otro?
El otro es el calificar a MonteMagna como ZEDE, es decir, una zona económica de desarrollo especial. Si bien la Ley de Zonas Francas no fue aprobada, sí existe una legislación sobre Zedes que da una salida a este entrampamiento. Los municipios pueden solicitar al gobierno que califique un espacio especial dentro del cantón como ZEDE, y si el gobierno lo aprueba, los inversionistas accederían a otras ventajas tributarias, ya no solo relacionadas con la recaudación municipal, sino con interesantes deducciones en el pago de impuesto a la renta.
¿El municipio dotará de infraestructura a MonteMagna?
La contribución del municipio es sumamente importante: otorgar el beneficio tributario para atraer inversiones. La implementación de infraestructura es competencia de los urbanizadores y promotores. Todo lo que está dentro de las 1.000 hectáreas será desarrollado por Incitha, en asociación estratégica con inversionistas nacionales y extranjeros que quieran participar en los diferentes proyectos que se han planificado para MonteMagna.
Jaime González-Artigas Polanco y Santiago Terán
¿Cómo serían esas sociedades estratégicas?
Somos un banco de tierras. Nuestro aporte es el terreno para construir nuevos proyectos en asociación con empresas de experiencia en las vocaciones que se han definido para cada zona. Eso hicimos con la UTE. Ahora estamos buscando a las mejores empresas de la región en desarrollo de proyectos con enfoque en senior living, para invitarles a asociarse bajo esa fórmula: nosotros ponemos la tierra, el socio estratégico aporta sus conocimientos y una parte de la inversión, y una vez que el proyecto haya llegado a un punto de equilibrio, se lo lanza al público.
¿Las sociedades funcionarán a través de fideicomisos?
Se crearán a través de fideicomisos o bajo el esquema de vehículos de propósito específico, como son las compañías SAS, que son fáciles de constituir y también de liquidar cuando han cumplido su función. Las dos alternativas son válidas. Esto permite que cada desarrollo que se ejecute tenga una entidad específica que sea dueña del proyecto en el que cada uno aporta lo suyo, y con eso se integra el vehículo de propósito específico que controlará que una vez que se haya alcanzado el punto de equilibrio en ventas, arrancará la construcción. Cada proyecto tendrá vida propia, será una persona jurídica independiente que podrá asumir deuda con bancos o inversionistas para desarrollar el proyecto.
Esa es la ecuación perfecta…
Así cerramos el círculo. Tenemos la tierra, tenemos la planificación, buscamos inversionistas que sería ideal que, además de recursos, tengan conocimientos específicos y experiencia en el tipo de desarrollo que se ejecuta, porque no solo se trata de vivienda, oficinas y comercios, MonteMagna es una ciudad planificada con una serie de oportunidades para una diversidad de tipologías. Aquí hay espacio para todos, es un proyecto que se irá desarrollando durante un período de 20 años.
¿Ecuador está como para un plan a tan largo plazo?
El negocio inmobiliario es muy dependiente de los ciclos económicos y políticos. Cuando el ambiente es favorable la industria se acelera, cuando es lento, el mercado se contrae. Esperamos que durante este período haya más de lo bueno que de lo malo, que la balanza pese más hacia lo positivo para que haya desarrollo, nuevas fuentes de empleo y crecimiento económico.