Por Caridad Vela
Constructores Positivos (C+) estrena Director Ejecutivo. Se trata de Gandhi Burbano, profesional de reconocido prestigio cuya trayectoria involucra vasta experiencia y profundo conocimiento del sector inmobiliario y de la construcción. Lo ha vivido desde todos los ángulos, ninguna arista le es extraña.
Las refexiones que aquí comparte con nosotros involucran un análisis del año terminado y las gestiones pendientes para el que empieza. Según él, “el 2022 fue un año interesante por dos factores: nuevo gobierno y etapa post pandemia, que provocaron no solo cambios estructurales, sino también otros que modificaron nuestra forma de pensar y ver la vida”. Sin duda, esta nueva normalidad llegó para quedarse y todos debemos adaptar nuestros propósitos para remar hacia el mismo norte.
¿Qué lecciones deja el año pasado?
Que nada es estático. Cambió la filosofía de vida de muchas personas y eso abrió campo para nuevas tendencias. Desde el punto de vista inmobiliario, en el tema de hogares se dio un punto de quiebre. Los jóvenes decidieron independizarse, muchas personas buscaron cambiar sus lugares de residencia, ahora se valora más las terrazas o jardines, etc. La pandemia también provocó crisis económica, mucha gente no tuvo los ingresos necesarios para pagar sus arriendos o las cuotas de sus créditos, pero parecería que eso ya logró equilibrarse.
¿Qué sucedió con el mercado de oficinas?
En un momento dado se pensó que el trabajo podía ser 100% virtual y que el espacio de oficinas no era tan necesario como creíamos, sin embargo, ahora que el efecto del Covid ha sido superado, vemos que el tema laboral exige que volvamos a la presencialidad. Si bien el desarrollo tecnológico ha sido muy importante, hay que considerarlo en la dimensión que corresponde, es decir, como una herramienta complementaria, porque las relaciones personales en el trabajo y en los negocios son insustituibles.
El 2022 fue un buen año para el sector inmobiliario…
Hay cierta recuperación. El nivel de reservas de inmuebles creció, es más, volvió a los rangos de los años anteriores a la pandemia, que son los números válidos para efectos de una comparación. La inversión privada en el sector inmobiliario fue lo que sostuvo al sector de la construcción, porque la inversión pública es inexistente y esa es una de las grandes preocupaciones que el gobierno debe mirar con atención, porque de eso depende la generación de fuentes de empleo y la reactivación económica.
¿Cómo hacerlo si no hay dinero en la caja fiscal?
Por ejemplo, fortaleciendo las alianzas público privadas con un marco normativo coherente. La empresa privada está firme y fuerte, con toda la intención de sacar adelante al país, pero es determinante que haya iniciativas desde el sector público. Tenemos una ley de contratación pública que restringe en lugar de facilitar, así no se puede trabajar.
¿Cuáles son los principales desafíos que tiene C+ para este año?
C+ pasó de ser un grupo humano comprometido con el desarrollo del sector de la construcción, a constituirse como una entidad con personería jurídica que ha hecho grandes aportes a la sociedad. Trabajó gratuitamente en la reconstrucción de zonas afectadas por deslaves y en la reparación de los destrozos causados durante las protestas sociales. Este es el año de consolidación y fortalecimiento de C+. A través de diálogo insistente y persistente, involucrando al sector público y privado, aportaremos para encontrar soluciones a los problemas que atentan contra el crecimiento del sector. Las metas son la reducción del déficit de vivienda en el país, generación de empleo y reactivación económica. Hay muchos problemas por superar.
¿Por ejemplo?
Eliminar las trabas municipales que atentan contra la eficiencia en el manejo de las ciudades. Este año elegiremos alcalde para todos los cantones del país, y de acuerdo a la ley, el nuevo alcalde puede revisar y fortalecer su Plan de Uso y Gestión de Suelo (PUG). Es una oportunidad de oro que vamos a aprovechar para establecer propuestas con cambios que se acoplen a la realidad de las ciudades. Hay cantones que tienen una visión positiva de lo que implica su gestión, pero la mayoría no la tienen. Cada vez que se planifica un nuevo proyecto hay tantos trámites y problemas que, en lugar de apoyar, quitan el entusiasmo por sacarlo adelante.
¿Qué cantones son los más afectados?
El Distrito Metropolitano de Quito está ahuyentando la inversión, tanto así que importantes constructores y promotores inmobiliarios han decidido arrancar proyectos en Guayaquil y Manta, ciudades cuyas autoridades municipales están comprometidas en apoyar el desarrollo. Seguiremos aportando en las reuniones de los concejos municipales, ojalá tengamos receptividad. Nuestra preocupación es que los concejales tienen una brújula política, su norte no es la ciudad, y en muchos casos carecen de experiencia en las materias sobre las que les compete legislar. Al final del día, son ellos los que votan para aprobar o rechazar propuestas.
¿Alguna gestión ante el gobierno central?
La ley de vivienda social está aprobada y tiene aspectos muy importantes, pero no está reglamentada y por lo tanto es inviable. En esa ley está la posibilidad de que los predios públicos puedan ser aportados con un valor menor al catastral, lo cual posibilitaría la construcción de proyectos de vivienda más económica, sobre todo considerando que el Estado tiene terrenos en todo el país en los que se podría establecer alianzas público privadas. C+ ha insistido un sinnúmero de veces para que esto se reglamente, pero parecería que no hay la voluntad de hacerlo.
¿Cómo actuar frente a esto?
Hay que encontrar los mecanismos y las herramientas para optimizar el uso de esos inmuebles, empezando por la ley que norma las alianzas público privadas y también agilizando los procesos burocráticos. Además, el gobierno debe ser más eficiente en comunicar los proyectos de vivienda de interés social y prioritario, hay gente que no sabe que existen, y para llegar con el mensaje a la base de la pirámide, el gobierno es el aliado estratégico del constructor privado. Delinear una acertada política de comunicación y promoción es otro tema que hay que trabajar en conjunto.
¿Hay recursos para financiar la construcción de vivienda?
Los hay, pero es importante atraer recursos sostenibles para mejorar la calidad de la construcción. Hay que fortalecer alianzas con multilaterales que tienen la predisposición de financiar la construcción de vivienda social. El reto es impulsar estas gestiones. Hemos conversado con el Miduvi al respecto, pero si es necesario lo haremos por nuestra cuenta. Las autoridades del país deben entender que esto no es un capricho, es una gestión necesaria para dotar de vivienda a los sectores más vulnerables, y paralelamente motivar la economía del sector de la construcción.
¿Continuará el subsidio a la tasa de interés para vivienda social?
Todos nos preguntamos sobre la sostenibilidad de este subsidio al comprador de los estratos más bajos. ¿Qué va a pasar cuando se agoten los recursos de ese fideicomiso? Eso no se puede dejar al azar. Hay que gestionar para que, independientemente de quién sea el presidente o el ministro de turno, esta política continúe porque el déficit de vivienda sigue creciendo cada año. Paralelamente buscamos mejorar la calidad de la construcción para mejorar los costos.
Elaboremos…
La variación anual del índice general de precios de la construcción muestra un incremento del 11.23%, y eso no es bueno. Hay varias causas: encarecimiento de fletes, precios de gasolina a nivel internacional, guerra en Ucrania, protestas sociales en Ecuador y nuevas amenazas del sector indígena, entre otras. Hay que tomar previsiones sobre estos elementos volátiles de la economía para dar estabilidad al constructor y al comprador de vivienda. En esa línea, crearemos un marketplace digital de proveedores para facilitar el intercambio de productos y servicios en la industria de la construcción.
¿Estrategias para articular la oferta y la demanda?
Eso es fundamental en todos los aspectos del ámbito de vivienda. Hay varios actores involucrados. Está el dueño del terreno, el arquitecto, el constructor, la institución financiera que concede los créditos, las entidades públicas que participan de todo el proceso, desde otorgar permisos de construcción hasta registrar la transferencia de dominio del bien, etc. Todos estos procesos deben vivir la transformación digital, no solamente para agilitar cada paso, sino también para levantar estadísticas fundamentadas en información validada, no en percepciones.
Otra importante iniciativa de C+ es el crédito hipotecario con garantía de bien futuro. ¿En qué estado está eso?
Hemos invertido un par de años para lograr que se implemente esta estrategia, estábamos optimistas porque habíamos llegado ya a la etapa final. Desde hace tres meses está listo para la firma, pero no ha avanzado. En los últimos años el Biess ha cedido espacios a la banca privada, y eso, según información oficial, parece que empieza a revertirse. El segmento de las cooperativas ha crecido enormemente, tienen un volumen de crédito de más de $500 millones, lo cual es positivo porque esas entidades abarcan un interesante entorno geográfico, conocen más de cerca las necesidades de su gente y tienen mejor comunicación con sus clientes. De todas formas, continuaremos promoviendo alternativas de crédito para construcción.
¿Alguna otra alternativa?
Con un equipo de expertos en el tema financiero que son integrantes de C+, estamos diseñando un mecanismo de financiamiento para que el emprendedor privado pueda construir en tierras de propiedad pública, compartiendo responsabilidades de tal manera que cada uno haga lo suyo: el sector público planifica, se encarga de los permisos y controla el proceso; el constructor se dedica a lo que sabe: construir.
¿Cómo motivar la inversión del gobierno en obra pública?
Sería interesante que el Gobierno presente la lista de obras públicas que planifica construir este año, para que el sector privado sea un apoyo a la hora de revisar detalles, como costos por ejemplo, para fomentar la transparencia y evitar la corrupción. Si además publica los proyectos de vivienda social que piensa construir, C+ puede apoyar fomentando la demanda de esos proyectos.
Veo que la estrategia es apoyar al país desde todas las aristas
Es un tema de integración. Si todos aportamos todos ganaremos. El sector real, gobiernos locales, gobierno nacional, instituciones financieras públicas y privadas, multilaterales de crédito, gremios, cámaras, academia, empresas relacionadas, etc., debemos articular espacios de investigación y aprendizaje para compartir experiencias e identificar oportunidades. Cabe destacar que la transformación digital y la construcción sustentable son temas prioritarios en la agenda de C+, mi desafío es ejecutar esa agenda.