El sector inmobiliario desempeña un rol estratégico de articulación entre el sector financiero y la economía real, es un termómetro de los ciclos de auge, recesión y de las crisis económicas.

Tenemos que reconocer que nuestras vidas han cambiado a profundidad, que no sabemos hasta cuando durará este cambio, y cómo evolucionaremos. Pero lo que sí sabemos es que la buena suerte se les presenta a aquellos que se atreven, que se arriesgan, que dan ese primer paso, que logran descubrir caminos diferentes para salir adelante. Y si usted decidió comprar una vivienda en este momento, ya sea para inversión o para habitar, es importante que tenga en cuenta todos los aspectos.

Con el análisis de un experto en materia inmobiliaria, el Ingeniero Joseph Schwarzkopf, entenderemos el porqué de la afirmación del título de esta entrevista “Fortaleza y Estabilidad de la Inversión Inmobiliaria”.

¿Cuáles son los principales factores que determinan la inversión en inmuebles?

Los factores determinantes a la hora de invertir en un bien raíz pasan por el retorno que pueda generar tu inversión en el tiempo, y la solidez del desarrollador inmobiliario. A esto van asociados los programas de financiamiento y el acceso a créditos hipotecarios convenientes; la ubicación y la plusvalía de la zona donde está el inmueble, y, sin duda, cómo el diseño se centra en las necesidades del cliente y ofrece las facilidades que requiere un estilo de vida contemporáneo.

¿Qué es lo más importante para el comprador?

En Quito, la primera pregunta que hacen los posibles compradores de un apartamento es con qué amenities cuenta el edificio. Cada vez es más difícil vender apartamentos en un edificio que no tiene áreas comunales amplias. Se sienten obsoletos y no están diseñados para la forma de vida del futuro. Consideradas antes como algo “agradable de tener”, hoy en día los amenities o áreas sociales son parte crucial del diseño de nuevos proyectos.

¿Qué ofrece su empresa en ese aspecto?

En Uribe Schwarzkopf, vamos más allá de lo establecido respecto a las áreas comunales en proyectos de edificios residenciales. Innovamos y construimos espacios que ofrecen las ventajas de un club privado, sin salir del hogar, y a un costo mucho menor. Nuestra filosofía es comprender las necesidades de nuestros residentes a fin de satisfacer y mejorar sus aspiraciones, planificar para su estilo de vida de hoy, y también para su futuro.

El concepto de inversión inmobiliaria está ligado al alquiler como modelo de negocio. ¿Cómo siente el mercado de alquiler, sabiendo que es el ingreso que se usará para pagar el crédito asociado?

Este año, por la pandemia, ha bajado la demanda de alquileres, pero Quito, al ser la capital, requiere mucho espacio para expatriados, gente de gobierno, de multinacionales, embajadas, entre otros. Esto hará que siempre lleve ventaja de demanda de departamentos para alquilar, sobre todo en zonas donde pasará el Metro y que estén bien conectadas. Esas zonas nunca van a perder esa demanda. este año ha sido más bajo, pero yo lo veo con optimismo, pronto regresará la dinámica.

¿Comprar inmuebles a crédito implica que se usa deuda para acumular capital futuro?

Si no tienes ahorros para comprar de contado el departamento, hace sentido sacar un crédito hipotecario que actualmente puede ser de hasta 20 años plazo, y que se adecúa al flujo de cada persona. Para eso sirven y existen productos hipotecarios. Los inmuebles los compras para vivir, o para alquilar como inversión. No hay que olvidar que la renta genera ingresos, y en buenas ubicaciones siempre hay plusvalía, obviamente pensando a mediano y largo plazo.

Ante la disminución en la capacidad financiera de las familias para realizar una inversión inmobiliaria, ¿qué solución hay para convertir el problema en oportunidad?

Las familias tienen ahora menos capacidad de pago, es por eso que los constructores debemos ofrecer productos que se adecúen a esta realidad y así las personas puedan aprovechar el momento y todas las alternativas, como acceso a crédito y planes de financiamiento que los constructores y bancos están dando.

¿Por ejemplo?

Actualmente vendemos sin entrada, lo cual ayuda en los pagos y no debes tener ahorros para comprar un inmueble. Solo firmas la promesa de compra venta y, eso sí, debes ser disciplinado en los pagos. Ofrecemos cuotas progresivas que ayudan en el primer año, hasta que pase este efecto fuerte causado por la pandemia y la recesión económica. Así puedes pagar poco a poco tu departamento y te igualas en los siguientes años.

¿El plazo del crédito a 20 años está disponible para todo tipo de inmuebles?

No. Pero en el caso de Uribe Schwarzkopf, sí. Al construir de forma responsable edificios ecoeficientes y con otras certificaciones que avalan la disminución del impacto ambiental, nuestros clientes pueden acceder a créditos con tasas de interés más bajas y a 20 años plazo. Se denominan créditos verdes.

¿Cuáles son los puntos a tener en cuenta en un análisis técnico, que debería hacer cualquier persona antes de realizar una inversión inmobiliaria?

Hacer una inversión inmobiliaria es muy fácil. Hay productos financieros de hasta 20 años plazo, que ayudan a dar este paso. Lo principal es mirar el ingreso familiar total, y cuánto de eso puedes asignar al pago del crédito. Es importante entender que del ingreso familiar total se debe asignar entre un 30% y 50% para contraer una deuda.

¿Un ejemplo con valores reales?

Si tu ingreso familiar es de $4.000 al mes, podrías pagar cuotas de entre $1.200 y $2.000 mensuales. Ese es el valor de la cuota que pagarás al constructor cuando firmas la promesa de compra venta. Durante el tiempo que transcurre hasta la entrega del inmueble, con tus pagos mensuales acumulas entre el 20% y 30% del valor total, y el resto lo pagas con crédito hipotecario para comprar tu vivienda.

Como su nombre lo indica, los bienes inmuebles son inmóviles y por tanto no muy líquidos. ¿Logran mantener su valor con el transcurso del tiempo?

Sí, logran mantener el valor, incluso incrementarlo. Casi siempre vemos plusvalía en las buenas zonas. Ahí no hay minusvalía. Pero es necesario mirar a la plusvalía con una óptica de mediano y largo plazo. El negocio inmobiliario no es de corto plazo. Departamentos que valían $1.500 el m2 hace 10 años, hoy valen entre $2.000 y $2.200, siempre que estén en buenos edificios y zonas donde la gente quiere vivir, con buen acceso, parques, etc. Es un tema de sentido común. Un inmueble en un buen lugar siempre ganará valor, siempre tendrá plusvalía.

¿Y en cuanto a liquidez?

Hay que tener claro que no es como tener la plata en una póliza en un banco, pero tienes un inmueble, siempre estará ahí, es un activo, es el patrimonio familiar, que además te servirá como garantía en caso de que haya necesidad de contraer una deuda. Finalmente puedes mantenerlo por toda tu vida, o por una época determinada. También puedes heredarlo. Venderlo es relativamente fácil. Hoy, por los factores que todos conocemos, la demanda ha bajado, pero en épocas de mejor situación económica, se vende con mayor rapidez.

¿Cómo influyen los gastos de mantenimiento en la inversión inmobiliaria?

Antes de comprar un departamento se debe analizar el valor de la alícuota por condominio, calculada por metro cuadrado, que cobra ese edificio. En la mayoría de casos, el valor es hasta $1,50 por metro cuadrado. Hay edificios pequeños con pocos departamentos que tienen guardianía privada y otros servicios, y eso obviamente encarece las alícuotas, pero si se compra en un inmueble con más vecinos, no es un tema que afecta mucho. La alícuota de condominio en Ecuador es bajísima comparada con otros países, y eso es una ventaja. Esto nos permite integrar dentro de nuestros proyectos una serie de amenities y servicios que mejoran sustancialmente la calidad de vida, y la inversión del propietario, en inmuebles asequibles a una familia de clase media.

¿Qué impuestos aplican a la propiedad de inmuebles?

El impuesto predial, que en Ecuador es muy bajo con relación al valor del inmueble, y siempre hay que estar al día en su pago. Además, el impuesto a la plusvalía, cuando lo vendas.

La mayoría de personas en edad madura, inician el sueño de tener una inversión inmobiliaria que les proporcione seguridad para esos años dorados. ¿Cómo motivar a los jóvenes a invertir en inmuebles cuando tienen la oportunidad de hacerlo?

Crear un patrimonio familiar como plan de ahorros con la compra de un inmueble, es siempre una buena idea. Si tienes los esquemas de financiamiento que hoy existen, y eres una persona joven que comienza a tener ingresos, la mejor forma de ahorrar es comprando un departamento. Finalmente es un activo que lo tendrás siempre si esa es tu voluntad, y si no, lo vendes y te compras otro. Además, comprar el primer inmueble causa en el ser humano un efecto psicológico importante. Es un paso vital en la vida, que se traduce en sinónimo de superación porque comienzas a generar tu patrimonio personal.

El momento que vive el país y el mundo crea incertidumbre. ¿Qué es lo que más preocupa al inversionista?

Hay que entender las situaciones individuales, no es fácil generalizar, cada familia tiene un escenario diferente. Pero sin duda una de las mejores formas de ahorrar y prepararse para el futuro, es tener activos, tener patrimonio. En el mundo entero está pasando lo mismo, y precisamente por la realidad actual hay nuevos planes de financiamiento que antes no existían, y ayudan a tener vivienda propia. En Estados Unidos, las tasas de interés son tan bajas, y los plazos tan largos -de hasta 30 años-, que incentivan la compra de inmuebles. Ahora en Ecuador se da crédito hipotecario a 20 años plazo, y se financia sobre el 80% del valor del inmueble. Cada vez es más fácil comprar.

Es un reto decidir si es momento de comprar o no comprar. ¿Con su experiencia, que nos puede decir al respecto?

Siempre es un buen momento para comprar, hay un dicho que dice: “en crisis es cuando más oportunidades hay”. En el mercado hay más departamentos a la venta, y por eso hay buenos precios. En otra situación valdrían más, así que hay que aprovechar y comprar. En otros países, los hogares que han reducido su consumo empiezan a destinar esos excedentes a la compra de un inmueble. Siempre dependerá de la necesidad de cada uno, pero solo se vive una vez, y el momento es ahora.