En las últimas semanas, representantes del sector constructor y autoridades gubernamentales relacionadas a economía y vivienda mantuvieron reuniones de trabajo a las que cordialmente fui invitada. El diálogo se llevó a cabo en términos de respeto, amabilidad y comprensión, como corresponde a personas cuyo único interés es apoyar el desarrollo y labrar un mejor camino para Ecuador.
El gobierno estuvo representado por Richard Martínez, Ministro de Economía y Finanzas; Guido Macchiavello, Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda; Vinicio Troncoso, Gerente General del Biess; Carlos Julio Jaramillo, Gerente del BDE; Pablo Patiño, Gerente de la CFN; y, delegados de Sercop y SRI. El Municipio del DMQ estuvo presente en la figura de Santiago Guarderas, Vicealcalde; y Rafael Carrasco, Secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda. Los voceros del sector constructor fueron Henry Yandún, Daniel Elmir, Jaime Rumbea, Esteban Sevilla, Mauricio Cattani, Carlos Calderón, Henry Astudillo y Susana Vera.
Richard Martínez, Ministro de Economía y Finanzas
Richard Martínez expresó su apoyo para la reactivación del sector, resaltando la necesidad de mantener estos diálogos en el largo plazo, con el debido seguimiento para asegurar resultados. “Debemos trazar una hoja de ruta con acciones concretas”, dijo. Y efectivamente se ha venido trabajando bajo esta metodología. Al cierre de esta edición se dio la primera reunión de seguimiento, cuyos alentadores resultados forman parte de este reportaje.
Ambas partes trabajan alrededor de un objetivo común: encontrar mecanismos para fomentar oferta y demanda de vivienda, que permita impulsar la generación de empleo y la consecuente recuperación económica del país. Con base en un análisis de cifras macro relacionadas con los índices de desempleo, el decrecimiento en el número de reservas de viviendas y la situación de colocación de créditos hipotecarios, se elaboró un escenario realista, con el objetivo de definir puntos concretos que pueden solucionarse en el corto plazo.
Uno de los factores que afecta la demanda, probablemente la que mayor injerencia tiene en la decisión de compra, es el precio del metro cuadrado construido. En estos años hemos visto contraerse la masa de posibles compradores de vivienda en determinados rangos de precio, pero es necesario comprender que el precio de los inmuebles se establece en función de los costos, considerando una prudente y legítima utilidad.
Para el sector constructor, una de las incidencias de mayor impacto es el pago de IVA en compras, porque no tiene contra qué devengarlo, ya que las viviendas no se venden con factura. Además, los impuestos que deben pagarse a la importación de ciertos elementos relativos al equipamiento de los edificios, también contribuyen a incrementar el precio del metro cuadrado. Evidentemente estos argumentos requieren de un estudio profundo del impacto fiscal que ocasionarían en el presupuesto del Estado.
Guido Macchiavello, Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda
En esta primera línea de diálogo, Martínez propuso conformar una mesa de trabajo para realizar un análisis conjunto y coordinado sobre aspectos tributarios alrededor de la construcción.
Otro aspecto que los constructores pusieron sobre la mesa fue acerca de cómo se podrían aprovechar las propiedades del Biess que están subutilizadas, para el desarrollo de proyectos de distinta índole. La propuesta de los constructores es que se permita la edificación de proyectos de distinta tipología en estos terrenos, según la vocación de su ubicación, y para todos los estratos socioeconómicos. Las opciones para ejecutarlos pasan por Asociaciones Público Privadas, la conformación de fideicomisos o incluso canjes con unidades de vivienda que luego el Biess podría ofrecer a los afiliados y jubilados.
Según cifras de la institución, hay una agenda para actualizar este inventario en el que constan alrededor de 1.500 propiedades. También se abordó la situación de los fideicomisos paralizados o en liquidación. Para ambos aspectos, se prevé la contratación de una consultora que realice un diagnóstico integral. Bajo sus resultados, se podrán determinar la mejor estrategia a seguir en el futuro.
En esta misma línea, las propiedades entregadas a CFN, en concepto de dación de pago, están saliendo a remate, única vía legal con la que cuenta dicha institución para monetizarlas. La CFN mantiene líneas de crédito para financiar la adquisición de los terrenos bajo esta modalidad.
En cuanto a las líneas de financiamiento de CFN, específicas para el sector de la construcción, se acordó determinar qué trámites se pueden eliminar o simplificar para acortar los tiempos del análisis y concesión de créditos.
Vinicio Troncoso, Gerente General del Biess
El Ministro Guido Macchiavello anunció la reforma al Decreto 681, a través del Decreto 981. Ya no hay problema con el tema de la transitoria que afectaba a proyectos construidos antes de que se promulgue esta ley; está solucionado el problema de la devolución de IVA para proyectos de vivienda de interés social y prioritario; y el bono que entrega el gobierno lo podrá recibir el constructor por adelantado o contra entrega de la vivienda, según su preferencia.
Otra buena noticia fue saber que, además de los USD 68 millones que ya están distribuidos entre las instituciones financieras participantes en el programa de viviendas VIP y VIS, mediante el cual, y gracias al aporte del Gobierno Nacional, la población puede acceder a créditos hipotecarios con tasa preferencial del 4,99%, en las próximas semanas se incorporarán un total de USD 470 millones al fideicomiso creado para el efecto. Esto generará unos USD 1.300 millones en oferta de crédito hipotecario, bajo las condiciones antes mencionadas.
Los nuevos créditos hipotecarios que nacerán de estos fondos se colocarán con base en la proyección de cada banco y en la generación de la oferta de vivienda por parte del sector. Ahora hay la certeza de que se dispondrá de esos fondos y los créditos fluirán de manera ágil. En este sentido vale la pena recalcar que los bancos participantes deberán atender con prioridad a los compradores de los proyectos cuya construcción financiaron hace uno o dos años, que son los que ahora están entregando sus viviendas. La razón es muy clara. Esos promitentes compradores suscribieron sus promesas de compraventa con la expectativa de esa tasa subsidiada, y si el banco no cuida esos recursos para esos clientes, y no los destina a ellos, ese proyecto no tendrá capacidad de repago para el banco.
Otro tema que se analizó fue la descentralización del proceso de registro de proyectos VIS y VIP en el Miduvi, en donde se está trabajando con ese objetivo, a través de una aplicación digital que permitirá cumplir este requerimiento en línea. Se aspira implementarlo en los primeros meses del próximo año.
También se informó que se han simplificado los lineamientos arquitectónicos exigidos para VIS y VIP. En este sentido se establece que el constructor tendrá que hacer implementaciones en viviendas para personas con discapacidad, así la vivienda esté terminada; y si no está terminada, se construirá considerando esas necesidades.
Vinicio Troncoso, Rafael Carrasco, Santiago Guarderas y Guido Macchiavello
Jaime Rumbea, en virtud de la urgencia por resolver estos temas, opina que es necesario proponer una moratoria en el proceso de registro porque hay temas no solucionados en el nuevo decreto, que en algunos casos constituyen contradicciones legales, por ejemplo normas que eran referenciales y ahora son obligatorias. “La situación económica del país es sensible, este sector mueve el ahorro interno y no presiona la balanza comercial, por eso pienso que es justo proponer la moratoria”, concluyó Rumbea.
En relación a la norma contra incendios, el Viceministro de Vivienda, Carlos Salazar, informó que se conformarán mesas de trabajo en las principales ciudades del país para analizar y generar propuestas. Participarán delegados del Cuerpo de Bomberos, Miduvi y representantes del sector.
Diálogo con el Municipio de Quito
Henry Yandún expresó la necesidad de trabajar en conjunto con el Municipio de Quito en temas como: excesivos trámites, las demoras en procesos, los altos costos para construir en altura, entre otros. Santiago Guarderas señaló que se revisaría estos temas. “El Alcalde se comprometió a dar prioridad a las ordenanzas que tienen que ver con procesos constructivos. No es un año ni dos, son cinco y diez años que no se han aprobado algunos proyectos. Queremos implementar este año la digitalización de procesos y eliminar todos los procedimientos que obstaculizan e impiden el desarrollo de la economía”, afirmó.
De la misma manera, el Secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda, del Municipio de Quito, Rafael Carrasco, comentó que se está preparando el instructivo para regular los altos costos para construcción en altura, cuya ordenanza está emitida, pero no así la matriz de criterios de eficiencia. Reiteró que toda la política en la Secretaría se ha trabajado en conjunto con representantes del sector.
El tema y sus cuellos de botella fueron abordados por otros constructores como Daniel Elmir y Esteban Sevilla. Finalmente, se llegó a un acuerdo para continuar en un trabajo conjunto entre la administración municipal y el sector.
Daniel Elmir, Carlos Calderón, Esteban Sevilla y Jaime Rumbea
Algunos acuerdos
Henry Yandún insistió en que el tema de agilitar los procesos tramitológicos debería ser parte de una política de Estado que tenga aplicación en todo el país, porque Quito no es la única ciudad que sufre esta situación.
Para ello, el Ministro de Economía y Finanzas esbozó varias decisiones, que destraben los contratiempos simultáneamente, entre ellos: compra de altura y eco-eficiencia; concesión onerosa de derechos; y la más importante, el Plan de Uso y Gestión de Suelo, que se prevé esté listo para mayo 2020.
De su lado, los empresarios se comprometieron a entregar en un mes el borrador de su propuesta para la ordenanza de altura y eco-eficiencia; volver a presentar su idea para la ordenanza de concesión onerosa de derechos; y comprometieron su aporte para apoyar la creación del Plan de Uso y Gestión de Suelo.
Adicionalmente, se trataron temas sobre contratación pública, en la que se reconoció los avances realizados por Sercop para enfrentar la corrupción y se propuso trabajar en conjunto para la construcción de un régimen sancionador complementario. Richard Martínez insistió en que, si no hay denuncias formales, es imposible combatir de manera más eficaz la corrupción.
Finalmente, sobre el proyecto de las reformas a la Ley de Asociaciones Público Privadas, el Ministerio de Economía y Finanzas dio apertura a recibir aportes del sector para perfeccionar dicha propuesta. Este mecanismo representa una alternativa eficiente para el desarrollo de proyectos de gran envergadura, orientados, entre otros aspectos, a la construcción de infraestructura pública; sin duda, otra oportunidad de negocio para el sector.
Este arduo trabajo de quitar las piedras del camino para dinamizar la economía del país desde el sector construcción va por buen camino. No podía ser de otra manera cuando por parte del gobierno hay autoridades dispuestas a escuchar y trabajar conjuntamente por mejores días. En estas páginas haremos eco de los avances conforme vayan concretándose.
Mauricio Cattani, Henry Astudillo, Susana Vera y Henry Yandún