Medidas contracíclicas para reactivar la compra de vivienda

Por Caridad Vela

Tomar decisiones que parten de políticas públicas, pero al mismo tiempo deben fundamentarse en análisis técnicos, no es tarea sencilla. Por un lado está el peso de lo que urgentemente se requiere para atender las necesidades de la población, por otro está la seriedad con la que esas necesidades deben ser atendidas para no poner en riesgo la continuidad de la gestión.

Vinicio Troncoso, con un Máster en Administración de Empresas, acumula experiencia en los ámbitos financiero y de consumo masivo en el sector privado, antecedentes de gran valor para su posición actual. Llega a la gerencia del Biess después de haber presentado un proyecto ante el Directorio de la institución, que fue elaborado conjuntamente con un equipo humano de características similares a las suyas, en términos de experiencia en aspectos técnico bancarios.

¿Qué incluyó el proyecto presentado ante el Directorio?

Se estructuró bajo la lógica de tres pilares fundamentales. Primero, el tema de transparencia, pero utilizada en términos prácticos y no meramente enunciativos. Me refiero a la contabilidad que la institución debe manejar, mediante la cual todos los afiliados y jubilados puedan saber el inventario de activos y pasivos que tiene el banco, que puedan observar los fondos de acumulación individuales y colectivos, saber cómo se está desempeñando el fondo a corto plazo y el fondo a largo plazo, entre otros detalles.

¿Segundo?

A dónde queremos dirigir al banco. El Biess tiene que ser un banco de inversión. Uno de los instrumentos que tiene para rentabilizar sus portafolios son los préstamos de corto plazo –quirografarios- y los de largo plazo –hipotecarios-, con tasas absolutamente preferenciales que equilibradamente producen rendimientos óptimos para el fondo. Pero el otro capítulo es en materia de inversiones. Hace casi 13 años el banco perdió la capacidad de invertir en el sector productivo, porque durante el gobierno anterior se cerraron todas las posibilidades para inversiones del Biess, incluso a nivel normativo, con lo cual la única alternativa era comprar papeles del Estado. Esa dinámica debe retornar, más aún ahora que tenemos excedentes en términos de flujo una vez que está cubierto el gasto corriente.

¿Y el tercer pilar?

La reinstitucionalización. Si ya tienes un banco que contablemente tiene sus cuentas claras y nuevamente se dirige hacia la inversión, tenemos que dar a las personas que trabajan aquí todas las funciones, cargos, perfiles, y las competencias necesarias para que estén enfocados en esa dirección, y sean los que soporten esa gestión desde la parte técnica y financiera, para responder por la rentabilidad de las inversiones que se realicen.

El panorama está cambiando…

Hay mucho camino por transitar porque son términos complejos. En años anteriores la seguridad social tuvo que desinvertir de sus fondos para cubrir gasto corriente, porque el Estado dejó de aportar lo que le correspondía. El manejo era anti técnico a nivel general, fíjese que soy el segundo gerente titular de la institución en los últimos años, los anteriores fueron encargados. Pero se está dando la adecuada vuelta de timón al tomar decisiones de ajuste, como la reducción en el gasto en el Iess y los aportes puntuales del gobierno, lo que genera un flujo positivo que no puede permanecer en las cuentas, tiene que colocarse de manera técnica y rentable.

¿Por ejemplo en créditos hipotecarios en mejores condiciones?

El tema de los nuevos beneficios en créditos hipotecarios obedece a una medida contracíclica para motivar al sector de la construcción que está en un ciclo recesivo, y eso tiene implicaciones enormes para la economía del país que es dependiente del crecimiento de esta actividad. Cuando tenemos un ciclo negativo hay que atacarlo, y el Biess, al tener el 50% de la demanda de hipotecarios, tiene que intervenir.

Caridad Vela y Vinicio Troncoso

¿De qué manera?

No encontramos mejor instrumento de intervención que a través de nuestros afiliados y jubilados, que son alrededor de 3.6 millones. Hoy por hoy, no más de 230.000 tienen crédito hipotecario con nosotros, es decir que todavía hay un universo muy importante por servir. Si tengo el excedente, tengo al afiliado, y hay empresarios privados que ofrecen vivienda, solo hacía falta detectar los beneficios a través de los cuales colocar los recursos. Mientras el quirografario se mueve a un ritmo trepidante, es recurrente y se usa para distintos propósitos, el hipotecario hace realidad el sueño de adquirir vivienda a una tasa competitiva y plazos más amplios que las alternativas privadas. Las nuevas medidas tenderán a generar un ciclo positivo en la construcción, que no será inmediato, pero estamos dando el primer paso para evacuar el inventario de vivienda terminada y motivar el inicio de nuevos proyectos.

Antes de celebrar las nuevas medidas, ¿cómo garantizar que se mantendrán vigentes en el largo plazo?

Ahora tenemos una herramienta que estuvo ausente en el anterior gobierno: el diálogo abierto, el entendimiento. Para emprender un cambio de ciclo no se requiere solamente activar la demanda, es fundamental el compromiso de todos los actores en esta cadena, y ahora lo hay. Tendremos que hacer ajustes en el camino, medir la eficiencia de las medidas tomadas, corregir errores en el sistema con el que opera el Biess que no se lo puede parametrizar con la agilidad necesaria, trabajar en nuestras capacidades operacionales para atender el incremento en la demanda de crédito, etc. Estamos dando nuestra gota de sudor, también lo están haciendo los protagonistas del sector de la construcción, eso me hace pensar que lograremos invertir el ciclo y las medidas serán sostenibles.

¿Detalles de las nuevas políticas para hipotecarios?

Para vivienda terminada de hasta $90.000 financiamos el 100% del valor comercial, la tasa es 5,99% independientemente del plazo del crédito, que puede ser hasta 25 años. Igual sucede para compra de vivienda terminada cuyo valor está entre $90.001 hasta $130.000, solo que la tasa es el 6,99%.

¿Para vivienda desde $130.001?

Desde $130.001 hasta $200.000 financiamos el 90% del avalúo, al 7,99%, hasta 25 años plazo. A partir de $200.001 la tasa varía en función del plazo, a mayor plazo también mayor tasa, y financiamos el 80% del valor del avalúo. El tope máximo del crédito que otorgamos es $460.000.

¿Esto aplica solo para compra de vivienda?

No, también para construcción de vivienda en terreno propio, para ampliación, y para sustitución de acreedor de la hipoteca.

¿Las tasas son fijas o variables?

Son variables. Contractualmente se pueden reajustar trimestralmente que es lo que la norma y los reglamentos nos exigen. Entendamos que el banco tiene que proyectar cada instrumento de inversión en relación al rendimiento, y si la tasa del 5.99% implica un sacrificio en rendimiento porque subsidiamos al sector más vulnerable, tenemos que compensar con escalas en otros instrumentos para que el resultado sea óptimo.

VINICIO TRONCOSO
Gerente General BIESS Ecuador

¿Qué porcentaje de los ingresos se considera para establecer el monto máximo de crédito?

Estamos evaluando y revisando este parámetro internamente porque puede ser una variable cuya decisión es potestad del banco, en base al origen de los gastos que el afiliado presenta. No tiene que ser un parámetro estrictamente fijado. La norma universal dice que debería ser el 40% de su ingreso neto, eso quiere decir el 40% de los ingresos de libre disponibilidad después de considerar también las deudas que tenga con el sector financiero privado, no solamente con el Biess. En este aspecto también hay que considerar un principio básico de solidaridad entre afiliados.

¿A qué se refiere?

Si bien es cierto que el Biess extiende tasas absolutamente competitivas para que los afiliados accedan a vivienda propia, también debe entenderse que este es un rol comunitario. Si el afiliado se comporta bien y paga su deuda a tiempo, beneficia al siguiente afiliado que requiere crédito, y a futuro se beneficiará a sí mismo como jubilado. Esta cadena no puede cortarse, y eso debe entender la población. Su deuda con el Biess es sagrada, nace de los aportes de la sociedad, es, finalmente, una deuda con la sociedad.

¿Requisitos para calificar para un hipotecario?

El afiliado requiere 36 meses de aportación, los últimos 13 meses deben ser continuos, con el mismo empleador, porque la lectura es que habrá estabilidad en el cargo.

¿Cartera vencida?

Está un poco arriba del 7%, es bastante más alta que la del sistema financiero privado, y es el resultado de no tener instancias o procesos de cobranzas, gestiones prejudiciales y judiciales, como debería ser. No se ha ejercido recordatorios de pago ni gestión de cobranzas, porque el descuento de la cuota se hace en el rol de pagos. El problema es cuando el afiliado pierde el trabajo porque piensa que no importa si no le paga al Biess, cuando bien podría recurrir a sus fondos de cesantía para no entrar en mora, o acercarse a nuestras oficinas a reestructurar su deuda. Estoy seguro de que si fuese arrendatario nunca dejaría de pagar arriendo para asegurar el techo que cubre a su familia, y ese mismo esfuerzo debe hacer con el Biess.

¿Cuánto está presupuestado colocar este año en hipotecarios?

$900 millones. Al 31 de agosto se había colocado el 43% de ese presupuesto. Haremos todo lo que está en nuestra capacidad para acelerar las colocaciones y alcanzar la meta prevista, pero para evaluar la eficiencia de estas nuevas medidas haremos una medición de septiembre 2019 a septiembre 2020.