Por Caridad Vela

Novedades en hipotecarios

Cuando en el horizonte se divisa preocupación es hora de actuar. La ralentización que afecta al mercado inmobiliario en estos últimos años requiere de decisiones que marquen el camino con perspectivas a largo plazo. El Biess mantuvo el 60% del mercado de crédito hipotecario en su mejor año, y hoy ese porcentaje se ha reducido considerablemente, con la consecuente afectación a la compra-venta de inmuebles.

Es cierto que el incremento en la tasa de desempleo merma los ingresos en el Biess, y por tanto se reduce su capacidad de colocar nuevos créditos, pero no es menos cierto que la actitud del actual gobierno está devolviendo recursos a la institución, que se invertirán en el sector productivo para reactivar la economía.

Al respecto conversamos con el Ing. Carlos Villarreal, Gerente General de la institución, para escuchar de primera mano las acciones que se están ejecutando en pos de devolver a los afiliados la oportunidad de adquirir vivienda.

¿Cuál es el presupuesto de colocación en hipotecarios este año?

Para este año se prevé colocar un total de $3.300 millones en créditos, que se dividen en $900 millones para hipotecarios, $2.300 millones para quirografarios, y $120 millones para prendarios. Actualmente tenemos una participación de 38% en el mercado de créditos hipotecarios, incluyendo la colocación de cooperativas, mutualistas y bancos.

¿Cuánto se ha prestado en lo que va del año?

Al 31 de mayo habíamos colocado $292 millones en hipotecarios, en 6.680 operaciones, es decir, un crédito promedio de $47.000. Durante el período de este gobierno se han colocado $1.679 millones que representan la compra de 36.500 viviendas. Estamos afinando ciertos temas con la finalidad de cumplir el presupuesto de colocación en hipotecarios, incluso estamos diseñando nuevos tipos de créditos relacionados con vivienda.

¿Nuevos tipos de crédito para vivienda?

Estamos desarrollando un nuevo producto que se denominará Crédito VIP PLUS. Como todos saben, el crédito para vivienda de interés público, según las políticas del gobierno, está limitado a un techo de $90.000. Este nuevo crédito está diseñado para financiar la compra de vivienda cuyo precio está entre $90.001 y $120.000, con condiciones especiales en cuanto a tasa de interés que será de alrededor del 7,5%, y sin ninguna restricción en relación al precio del metro cuadrado, restricción que sí tiene la vivienda de interés social y público.

Caridad Vela y Carlos Villarreal

¿Financiarán compra de vivienda VIP según los parámetros establecidos por el gobierno?

Finalmente somos beneficiarios del subsidio en la tasa de interés. El gobierno emitió la resolución 681 que habilita el acceso a la banca pública a este subsidio, y por ende, ya podemos colocar créditos al 4,99%. Siendo el Biess el principal actor en colocación de hipotecarios, perdimos competitividad al no estar incluidos en esas políticas de crédito, pero acertadamente el Ministerio de Economía y Finanzas modificó la norma.

¿La tasa del 6% sigue vigente?

Sí, mantenemos el crédito para compra de vivienda de hasta $90.000 que no es subsidiado por el gobierno, se fondea con recursos propios, y la tasa sigue siendo el 6%. Lo que haremos es cambiar el nombre para no confundirlo con el VIP subsidiado por el gobierno.

¿Qué porcentaje del valor del inmueble se financia?

Para vivienda de hasta $100.00 financiamos el 100% del valor del avalúo, y para vivienda de entre $100.001 y $200.00 el crédito es hasta por el 80% del valor del avalúo.

Mucha gente entiende que financian el 100% del valor comercial…

Hay que establecer claramente esa diferencia y las razones que hay detrás de esa política. Nosotros somos responsables de la administración adecuada de recursos que pertenecen a los afiliados, y la colocación de crédito hipotecario, que es un crédito de largo plazo, tiene que hacerse con parámetros técnicos, velando por la recuperación de los recursos que aportan los afiliados. Recordemos que a futuro, con esos mismos recursos, tenemos que pagar las pensiones de los mismos asegurados.

¿Hay variación en las políticas de concesión de crédito?

Se aprobó un nuevo manual de crédito que está en proceso de evaluación durante los 180 días que establece la transitoria. Incluye nuevas políticas para manejar adecuadamente las colocaciones de crédito, y a la par, recuperar el dinero prestado. Dependerá de los resultados que obtengamos para que entren en vigencia.

Carlos Villarreal
Gerente General Biess Ecuador

¿Cuáles son las novedades más importantes?

Una tiene que ver con la determinación de la capacidad de pago del afiliado. Hoy se considera que las cuotas mensuales del crédito hipotecario no pueden superar el 40% de los ingresos del afiliado, pero pensamos que ese porcentaje debe ser el 30%. Otra modificación se refiere a incrementar el requerimiento de aportaciones continuas a 24 meses. Hoy es de 12 meses. Además se está extendiendo de 75 a 77 años la edad máxima para terminar de pagar un crédito hipotecario.

¿Para determinar la capacidad de pago se ha contemplado incluir ingresos que el afiliado pudiera tener fuera del rol de pagos?

De hecho, actualmente la metodología sí recoge la inclusión de ingresos adicionales del afiliado. Siempre que sean facturados, esos ingresos son computables y se suman a lo que percibe a través del rol de pagos, para determinar su real capacidad de endeudamiento y el monto de financiamiento al cual puede acceder.

¿Tiene en carpeta otras estrategias para dinamizar el sector inmobiliario?

Sí, varias. El Biess administra el portafolio de bienes inmuebles de propiedad del Iess, que incluye bastantes tierras en todas las ciudades del país. Conjuntamente con los miembros del Directorio hemos analizado la posibilidad de volver a participar como promotores inmobiliarios, en sociedad con constructores que tengan experiencia, aportando esas tierras en fideicomisos para desarrollar proyectos inmobiliarios. Le doy pocos ejemplos. Tenemos casi tres hectáreas en la Av. Amazonas y Av. Eloy Alfaro, otro terreno enorme en la Av. República y Av. Eloy Alfaro, otro en la Av. Naciones Unidas y Av. América, alrededor de 40 hectáreas en Tumbaco…

Me trae malos recuerdos a la memoria…

La estrategia que usted recuerda fue mal desarrollada, tuvo fallas técnicas y no se cumplieron los principales supuestos que se habían establecido, como alcanzar el punto de equilibrio financiero con preventas, no solamente con el dinero que aportan los bancos o el valor del terreno, antes de empezar la construcción. Ningún negocio inmobiliario arranca sin un nivel de entre el 20% y 30% de preventas, con promitentes compradores que han firmado la documentación legal, y esto debe manejarse de igual manera.

¿Se convocará a licitaciones para el efecto?

Queremos encontrar el mecanismo de transparencia para invitar de manera ordenada, con una política de calificación establecida, y seleccionar potenciales socios estratégicos que hagan propuestas serias para ver qué podemos desarrollar en esos terrenos. El objetivo es maximizar el beneficio para el banco, que es administrador de los recursos de los afiliados.

¿Estamos hablando de alianzas público-privadas?

No sería una alianza público-privada, sería una alianza estratégica conformada a través de la constitución de un fideicomiso para desarrollar proyectos inmobiliarios. Somos el aliado idóneo porque tenemos los terrenos, tenemos identificada la demanda entre nuestros afiliados, y nuestro giro del negocio es financiar con créditos hipotecarios a esa demanda.

Otra alternativa sería vender esos terrenos…

Pensaríamos poner en venta los terrenos pequeños que no ofrecen un potencial de desarrollo atractivo. Pero, por ejemplo, otro terreno que tenemos en la calle Legarda, sobre la Av. Occidental, tiene seis hectáreas que serían ideales para promover un proyecto de vivienda de interés social y público. Estos no se pondrán en venta, se buscará participar en un fideicomiso para desarrollarlo.

¿En qué estado están los proyectos cuyos fideicomisos fallaron?

En estos meses que he estado en el cargo hemos hecho un plan de trabajo positivo. Aproximadamente en cuatro semanas esperamos iniciar la reactivación de la construcción de cuatro de esos fideicomisos.

¿Cuáles son?

Hemos llegado a acuerdos con las respectivas contrapartes y reactivaremos Manta Boulevard, en Manta, que fue afectado por el terremoto y está paralizado. También Portal de Granada, en Quito, donde iniciaremos la venta de tres torres que están prácticamente terminadas y representan alrededor de $20 millones que servirán para terminar el proyecto. El edificio Portobello II, en Casa Blanca, Atacames, está botado, pero tenemos los avalúos y los estudios técnicos que determinan el monto que se debe invertir para rehabilitar el proyecto, eso debe definirse en un par de semanas. En Cuenca está El Tejar, otro proyecto que estuvo paralizado, pero los constructores y el Municipio, que es socio del proyecto, están de acuerdo en reactivarlo.

¿La oferta será principalmente para afiliados?

Tenemos una base de cerca de cuatro millones de afiliados que ahora pueden acceder a nuestro portal Inmobiess para conocer los productos que ofrecemos y podemos gestionar de manera inmediata. Nuestro objetivo es articular la oferta y la demanda. El portal arrancó solamente con nuestros proyectos, que son algunos, pero en el corto plazo esperamos que los constructores se apalanquen para ofrecer los suyos.

Sé que además están reactivando su participación en el mercado bursátil…

Hemos hecho inversiones importantes después de cuatro años de ausencia en las bolsas de valores. Este año tenemos un presupuesto de $300 millones y nuestro objetivo sería invertir principalmente en empresas relacionadas con el sector de la construcción, por el impacto que tiene en la dinamización de la economía en general, pero nos ocuparemos de todos los sectores productivos para apoyar su crecimiento. Otro esfuerzo en el que estamos empeñados es motivar la emisión de cédulas hipotecarias en el sistema financiero, en las que estamos dispuestos a invertir una vez que la normativa lo permita. Así optimizaremos nuestros recursos y devolvemos liquidez a los bancos para que coloquen ese dinero en nuevos créditos.

Todo esto hace pensar que tienen altos índices de liquidez…

Tenemos importantes niveles de liquidez, producto de que el Estado está honrando los pagos al Iess oportunamente, y a su vez, el Iess no está desinvirtiendo los recursos del Biess. Estamos regresando a la época previa al anterior gobierno, es decir, los años 2005 y 2006, en los que el gobierno cumplía con las obligaciones, y por ello ahora tenemos excedentes de liquidez para invertir.

Pasando a otro tema, los índices de morosidad son preocupantes…

El problema cayó en mis manos a pesar de que esa mora no es producto de la colocación actual de créditos. El 60% de esa cartera que hoy se ve deprimida se generó entre 2012 y 2014, y causan niveles de morosidad cercanos al 7%. En relación a esto, estamos implementando políticas de recuperación que darán resultados.

¿Qué tipo de políticas?

De reestructura y refinanciamiento, que es lo básico. Ahora se pueden refinanciar las operaciones hasta a 30 años en total. Adicionalmente permitimos que los intereses vencidos se puedan pagar aparte, sin costo financiero. A quienes han perdido su trabajo les damos seis meses de gracia para conseguir empleo o emprender alguna actividad que genere ingresos.

¿Y en cuanto a recuperación de cartera vencida?

Hemos fortalecido el proceso de recuperación. Teníamos cuatro personas para recuperar una cartera de $10.000 millones, porque la gestión de cobro se hace a través de descuentos en rol de pagos, pero los créditos en mora pertenecen a afiliados que están cesantes, y ese es el problema. Tenemos que encontrarlos, contactarlos, y para ello contratamos un call center que hace comunicaciones preventivas. También enviamos correos electrónicos y mensajes por celular.

¿Ejecutan cobranzas judiciales?

No quisiéramos llegar a eso, nuestro objetivo es dar a los afiliados todas las facilidades que estén a nuestro alcance para apoyarlos, pero en algunos casos no hay alternativa. Hicimos un concurso público a nivel nacional, y seleccionamos cerca de 80 abogados en todas las provincias del país, aunque la meta es tener 120 para dar una cobertura adecuada. Así, cada uno gestionará una cartera de dos a tres millones de dólares, evitando la concentración que había con solo cuatro estudios jurídicos.

¿Se eliminará la exigencia de sortear el notario para registrar transacciones inmobiliarias?

Hemos recibido respuesta del Consejo Nacional de la Judicatura y quedará insubsistente el contrato que mantenía con el Biess. Los notarios serán oportunamente notificados de este particular, de tal manera que tanto los promotores inmobiliarios cuanto los compradores de inmuebles podrán decidir con cuál notaría trabajar. A pesar de este inconveniente, nuestro promedio de tiempo en procesar una solicitud de crédito y desembolsar el dinero es de 62 días a nivel nacional, que es bastante competitivo.

¿Cómo ve el segundo semestre?

Hay que verlo con optimismo. El sector empresarial privado ha dado señales bastante positivas. El índice de confianza empresarial muestra una tendencia creciente, un incremento histórico de 23 puntos frente a años anteriores, es decir que los empresarios, el sector productivo y la construcción, ven con mejor expectativa el futuro del país. La consecuencia es mayor inversión, más fuentes de empleo, más posibilidades de vender inmuebles. Además vemos un crecimiento importante, casi del 10%, en la cartera de los bancos en relación a abril del año pasado.