Por Caridad Vela
En el mundo entero, y Ecuador no es una excepción, el financiamiento para construcción o compra de inmuebles normalmente se transacciona a través de instituciones financieras que, en condiciones adecuadas, colocan sus recursos en estos segmentos. Sin embargo, hay otras alternativas legales de financiamiento que poco se aplican, a pesar de tener evidentes bondades tanto para prestador cuanto para prestatario.
El Dr. Patricio Peña, socio del Estudio Jurídico Noboa, Peña & Torres, atiende las inquietudes de CLAVE sobre otras opciones para obtener financiamiento destinado a desarrollar proyectos, como son los contratos de mutuo y la titularización de activos, herramientas válidas, legales y legítimas, para financiar la construcción y compra-venta de inmuebles.
Contrato de Mutuo
¿Qué es un contrato de mutuo?
Es un préstamo de consumo. Según la ley, el contrato de mutuo o préstamo de consumo, es un contrato en virtud del cual cualquier persona facilita recursos económicos a otra persona, sea esta natural o jurídica. En el contrato de mutuo se define cuál es el objeto del préstamo, se establecen las condiciones de plazo, y se especifica la tasa de interés que se cobrará, que debe estar dentro de los rangos que determina el Banco Central de Ecuador.
¿Dentro de los rangos para préstamos de consumo?
Típicamente deberían aplicarse las tasas vigentes para préstamo de consumo, pero en algunos casos cabría la posibilidad de pensar en segmentos de crédito productivo. Habría que analizar caso por caso las características de las partes, sobre todo de quien está recibiendo el dinero en préstamo, que bien podría ser un desarrollador inmobiliario, y en función de ello definir la categoría en la que cabe determinar la tasa de interés.
¿De dónde proviene el fondeo de recursos para préstamos a través del contrato de mutuo?
En todo conjunto social hay gente que tiene necesidades de recursos económicos para financiar actividades, y por otro lado hay quienes tienen excedentes de liquidez, y buscan colocarlas en distintas alternativas de inversión. Pueden ser activos, instrumentos de valor, o cualquier opción de las que ofrece el sistema financiero. Tanto para prestador como para prestatario, recurrir a la alternativa del préstamo de mutuo es una gran opción, siempre y cuando se determinen alternativas suficientes en cuanto a seguridad y rentabilidad, estando conscientes de que nunca habrá un escenario 100% seguro y que cada oportunidad conllevará un factor de riesgo.
Dr. Patricio Peña – Estudio Jurídico Noboa, Peña & Torres
¿Cómo mitigar el riesgo?
Manteniendo las debidas garantías, que pueden ser de variada índole, sobre el dinero prestado. Puede ser desde una hipoteca hasta una póliza de seguro de fiel cumplimiento del contrato, que siempre estará sujeta a la calificación de riesgo del deudor en beneficio del asegurado. Estas operaciones además tienen la excelente virtud de que pueden ser ejecutadas en períodos de tiempo extremadamente cortos.
¿Qué cláusulas debe incluir el contrato de mutuo?
El monto, el plazo, la tasa, y por supuesto la clarísima identidad de las partes contratantes. También, por prudencia, se debe determinar el destino del crédito, y la vía para ejecutar o dirimir cualquier discrepancia que resultara en la ejecución del contrato de mutuo.
¿Es necesario elevarlo a escritura pública para que tenga validez en caso de juicio?
No. Es un contrato privado bastante sencillo para el que nuestra legislación no contempla ninguna formalidad. No requiere ni reconocimiento de firmas, que no sobra si la intención es darle mayor solemnidad al acto, pero en realidad depende de la voluntad de las partes. Aun así, es un contrato totalmente válido para efectos de un proceso de demanda. Lo prudente sería que el acreedor solicite un pagaré por el valor recibido al deudor, vigente por el tiempo que dure el préstamo. De esta forma, si incumple el pago, el acreedor tiene un título ejecutivo que le permite ser más eficiente en el proceso de recaudación si tuviera que recurrir a la vía judicial.
¿Y si la garantía es hipotecaria?
Los contratos respectivos tendrán que necesariamente elevarse a escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad pertinente, para que conste la existencia de la hipoteca.
¿Cómo se actúa ante la falta de pago de la deuda?
Los procedimientos serán de naturaleza civil, pero podrían convertirse en un proceso penal si se deduce que la falta de pago se debe a alguna situación relacionada con fraude, estafa, quiebra fraudulenta por parte de la entidad deudora, etc. La ejecución de los créditos, indistintamente de cual sea la naturaleza del crédito, tiene su expediente propio establecido en la normativa procesal en nuestro país. Y si el respaldo de la deuda es una hipoteca, el procedimiento de ejecución es básicamente el mismo al que se vería sometida una entidad financiera que se encuentre en la misma situación.
¿Es una opción rentable?
Las personas que tienen excedentes de dinero perfectamente podrían colocar estos recursos en contratos de mutuo, en condiciones mucho más atractivas a nivel de rentabilidad (tasa de interés), respecto de lo que obtendrían si optan por una operación pasiva con el sistema financiero. Con seguridad, una operación de mutuo les puede generar un retorno de prácticamente el doble de lo que pudieran obtener en un depósito a término.
Titularizaicón de activos para financiar proyectos
¿En qué se sostiene la titularización?
Titularizar quiere decir traer a valor presente los flujos futuros que se generarán en un activo, durante un período de tiempo determinado, utilizando razones y fórmulas financieras que implican una tasa de descuento especializada en función de las características del país. Ese valor presente de los flujos futuros es lo que titularizo. La gran ventaja de utilizar el activo para apalancarse es que no incrementa el pasivo, y consecuentemente la estructura financiera no se verá afectada por un abultamiento de cuentas deudoras.
¿Se puede titularizar cualquier tipo de flujos futuros?
Claro. Se puede titularizar rentas futuras que generan propiedades que están en arriendo; o ventas futuras que voy a obtener por el desarrollo de proyectos inmobiliarios; también puedo titularizar el peaje de una autopista respecto de la cual tengo una concesión.
Patricio Peña y Caridad Vela
¿Cómo se estructura?
Primero se constituye un fideicomiso al cual se traslada el activo capaz de generar flujos futuros, de tal manera que en la contabilidad del originador, en lugar de tener un pasivo se tienen derechos fiduciarios. Es el fideicomiso el que documenta e instrumenta la titularización, pero para colocar estos títulos en el mercado y ofrecerlos a los inversionistas, necesariamente se lo debe hacer a través de las bolsas de valores.
¿Qué entidad verifica y autoriza el proceso de titularización?
Para que un producto derivado de un programa de titularización pueda ser comercializado en el mercado de valores, tiene que pasar por un proceso que no es sencillo, pero tampoco es tan complicado. Quien tiene la intención de hacerlo, lo hace. Este tipo de instrumentos necesitan de una calificación de riesgos, tienen que necesariamente apoyarse en un mecanismo fiduciario, inscribirse en el Registro de Mercado de Valores a cargo de la Superintendencia de Compañías, y deben registrarse en una bolsa de valores.
¿Se emiten títulos físicos o pueden ser electrónicos?
No necesariamente tienen que ser físicos, pueden ser electrónicos (desmaterializados), para lo cual se recurre a la utilización de los mecanismos de compensación de valores, depósitos centralizados de compensación y liquidación de valores, que en Ecuador hay dos. Uno privado, que se llama Decevale; y otro que maneja el Banco Central de Ecuador. Las partes son libres de recurrir a cualquiera de los dos.
Siendo una herramienta válida, ¿es de uso común?
Su uso fue bastante intenso en los años 2010, 2011 y 2012, pero se ha reducido en los últimos tiempos. La titularización es un producto tipo del mercado de valores, que está contemplado en la Ley de Mercado de Valores que fue incorporada al Código Orgánico Monetario Financiero. El mercado de valores es tan generoso, tan amplio, tan dúctil, que permite apalancarse o financiarse utilizando cualquiera de las columnas del balance.
Elaboremos…
Podemos endeudarnos emitiendo un pagaré o emitiendo obligaciones, para lo cual necesariamente afectaremos las cuentas del pasivo, porque todo este empréstito se registra como obligaciones por pagar. También podemos apalancar ese financiamiento en el patrimonio si colocamos acciones en el mercado de valores, en cuyo caso no afectamos al pasivo. La otra opción es apalancar la deuda en el proceso productivo del proyecto utilizando el activo, y es aquí cuando hablamos de titularización, una herramienta muy válida.