Por Dr. Diego Almeida Guzmán, Abogado
Socio de Almeida Guzmán & Asociado
La tenencia en propiedad de un inmueble para vivienda es una de las mayores aspiraciones materiales de los ecuatorianos. En la consecución de tan justo anhelo, debe ponderarse una serie de elementos legales, que no siempre son debidamente conocidos, o que de serlos, son omitidos en la instrumentación de la transacción.
Dr. Diego Almeida
Así, es indispensable que, en su proyección legal, el proceso de compra de un inmueble parta de un detenido análisis de la documentación del bien, que debe cubrir al menos lo siguiente:
- Títulos de propiedad/escrituras públicas de adquisición del inmueble por parte del vendedor, y de anteriores propietarios para un período no menor a quince años.
- Certificado de gravámenes emitido por el registrador de la propiedad del cantón en cual se ubica el inmueble.
- Cédula catastral informativa proporcionada por el municipio del cantón de ubicación del inmueble.
- Certificados de pago de impuestos prediales.
- Documentos de identidad del vendedor y su cónyuge.
- Todo y cualquier contrato suscrito por el vendedor en relación con el inmueble objeto de la compraventa.
CONTRATO DE COMPRA-VENTA
La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. La venta se considera perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y precio. Sin embargo, la venta de bienes raíces (inmuebles) no se perfecciona ante la ley mientras no se ha otorgado por escritura pública.
En el régimen jurídico ecuatoriano, el contrato/escritura de compraventa de un inmueble es únicamente el título traslativo del dominio, dotado de eficacia para transmitir a otro la propiedad de una cosa/bien, que requiere de la tradición o entrega del mismo. La tradición es un modo de adquirir el dominio, es decir la manera o forma en que el comprador se convierte en propietario del inmueble. Tratándose de bienes raíces, la tradición se efectúa por la inscripción del título (escritura pública de compraventa) en el libro correspondiente del Registro de la Propiedad del cantón en que esté situado el inmueble.
Lo señalado en el párrafo que precede es de vital importancia tanto práctica como, evidentemente, jurídica: la sola celebración de la escritura pública de compraventa de un inmueble no convierte al comprador en titular del derecho de dominio (propiedad) del bien. La propiedad se la adquiere con la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
Jorge Irigoyen, Elsa María Carrillo, Shannyra Gordillo, Diego Almeida Guzmán, Belén Ayala y Gustavo Vásconez
PROMESA DE COMPRAVENTA
Es costumbre suscribir las promesas de compraventa de un inmueble por contrato privado. Al respecto, la ley ecuatoriana es imperativa al disponer que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que, tratándose de inmuebles, la misma se la otorgue por escritura pública.
La observancia de este mandato legal es trascendental, pues contando el promitente comprador con una escritura pública de promesa de compraventa que (a) contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato definitivo; y, (b) especifique el contrato prometido, faltando solo para que sea perfecto, la tradición de la cosa y las solemnidades que las leyes prescriban, ante la mora del promitente vendedor, aquel podrá pedir que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero, a expensas del deudor; y, que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.
PAGO DEL PRECIO Y OTROS ELEMENTOS INVOLUCRADOS
El exigir del comprador que abone el precio al momento de suscripción de la escritura pública de compraventa no está en el mejor de sus intereses, y por cierto, no los garantiza de manera efectiva. Lo estrictamente correcto es concretar el pago una vez que el contrato ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Bajo esta consideración y velando también por los derechos -igualmente legítimos- del vendedor, lo adecuado es prever en la escritura pública que el precio quede en poder del notario, quien lo entregará al vendedor previa verificación de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. A la fecha de la escritura, el comprador deberá solicitar del Registrador de la Propiedad la anotación de la escritura en el repertorio a su cargo, momento desde el cual deben cumplirse los trámites de inscripción. Transcurridos sesenta días sin la inscripción, la anotación en el repertorio queda sin efecto.
En toda operación superior a US$1.000, las partes están obligadas a utilizar cualquier institución del sistema financiero para realizar el pago, a través de, entre otros, cheques. Esta norma, que ha venido en llamarse bancarización, es de particular observancia por parte de actores del mercado inmobiliario que son sujetos obligados a informar a la Unidad de Análisis Financiero y Económico – UAFE sobre las operaciones en que sean parte.
Dr. Diego Almeida
EL USUFRUCTO Y SU RESERVA
Cuando se dan ventas de inmuebles de padres a hijos, es relativamente frecuente que los primeros se reserven el usufructo sobre los bienes transferidos, de manera particular cuando la transferencia se hace con el propósito, no necesariamente acertado, de evitar así el impuesto a la renta que se causa en sucesiones (mal llamado impuesto a las herencias).
El usufructo es un derecho que consiste en la facultad de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituirla a su dueño en el caso de inmuebles. El usufructuario tiene el derecho de percibir los frutos del bien, entre los cuales están los cánones de arrendamiento. El dominio, llamado también propiedad, es el derecho en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella. La propiedad separada del goce (usufructo) de la cosa, se llama nuda propiedad.
La transferencia/adquisición de un bien con reserva de usufructo conlleva cierto grado de garantía para el progenitor, pues éste puede seguir gozando del bien y de las rentas que produzca. Sin embargo, en su proyección sucesoria el caso es distinto, pues al tratarse de un derecho, ante la muerte del progenitor, el mismo (derecho de usufructo) pasa a formar parte de los bienes hereditarios sobre el cual también debe pagarse el impuesto a la renta que grava las sucesiones.
Independientemente de lo anterior, cuando se transfieren bienes o derechos, a través de cualquier contrato o figura jurídica (sociedades, instituciones privadas sin fines de lucro o constitución de derechos de usufructo sobre inmuebles, fideicomisos y similares) cuyos beneficiarios últimos son legitimarios (hijos y padres) del enajenante o constituyente, producido el fallecimiento del causante, se presume que se causa impuesto a la renta sobre aquellos bienes o derechos, aunque no se transfiera el dominio a los beneficiarios, salvo prueba en contrario.
Asimismo, cuando la transferencia se realiza con la intervención de sociedades, fundaciones y fideicomisos, que al fallecimiento del causante estén establecidos en paraísos fiscales, o no se conozca a los beneficiarios últimos de la transferencia, se presume salvo prueba en contrario, que los beneficiarios últimos son los legitimarios. Por último, se presume la existencia de donación, salvo prueba en contrario, en toda transferencia directa o indirecta del dominio de bienes y derechos, cuando el adquirente es legitimario del enajenante, o es persona domiciliada en un paraíso fiscal.
En relación con lo expuesto, salvo por ciertas normas aplicables a la determinación del monto sobre el cual aplica el impuesto a la renta, la tabla de tarifas es la misma tanto para sucesiones como para donaciones. Para estas segundas, el monto del tributo es inclusive mayor pues no proceden rebajas importantes, que sí en casos de sucesiones. Así, estas adquisiciones utilizando figuras legales forzadas son del todo inconvenientes.
Las sugerencias “profesionales” de adquirir inmuebles en Ecuador a través de sociedades extranjeras y particularmente de las llamadas “fundaciones” de paraísos fiscales, han causado y siguen causando graves daños a los adquirentes. Más todavía si se considera que la sociedad extranjera propietaria de un inmueble que produce rentas en Ecuador, adquiere la calidad de establecimiento permanente, y por lo tanto queda sujeta a tributación local.
En definitiva, la adquisición de un inmueble conforma una decisión trascendental que debe darse con el debido asesoramiento legal. Éste, a su vez, debe ser objetivo, pragmático y responsable; es decir, no generar falsas expectativas de reducciones en costes fiscales. La mejor protección que puede tener una persona frente al estado es cumplir plenamente con sus obligaciones legales en general, y fiscales en particular.