En el BIESS los vientos soplan a favor
Por Caridad Vela
En octubre de 2010 nació el Banco del IESS para atender con mayor eficiencia a afiliados y jubilados, y fue un verdadero acontecimiento en lo que al segmento inmobiliario se refiere. Pocos meses después se convertía en el principal originador de créditos hipotecarios, atendiendo a un segmento de la población que no tenía acceso a financiamiento a largo plazo para comprar vivienda.
Esto evidentemente provocó una visible activación en el mercado de la construcción, que se mantendría durante algunos años con curva ascendente. Por varias circunstancias que es extemporáneo puntualizar, la institución poco a poco perdió participación en este nicho, pero hoy, con la llegada de la Eco. Eva García Fabre a la Gerencia General, se respiran nuevos aires y se despierta el optimismo entre quienes estamos ligados a esta actividad.
La reestructuración ha empezado. Se siente innovación, eficiencia y ganas de hacerlo bien. Eva no esconde su entusiasmo ante los nuevos retos que enfrenta en el espacio que ahora ocupa, pues su preparación y experiencia son aval para el éxito que seguramente logrará. Este diálogo trae un cúmulo de buenas noticias.
¿Cómo está el Biess?
Toda institución necesita renovarse, reinventarse, evaluar los aspectos que no se han aprovechado exhaustivamente y tomar decisiones al respecto. Ese es nuestro desafío. La planificación va acorde a los lineamientos definidos por el Presidente de la República y las autoridades de control. El Biess no solamente es la única banca pública de inversión que tiene el país, sino que además es un potente instrumento para reactivar la economía porque canaliza el ahorro nacional hacia inversión.
Hagamos un poco de historia…
El portafolio total del Biess, desde su apertura hasta agosto 2018, presenta los siguientes saldos de cartera acumulados en los tres rubros de crédito para afiliados y jubilados que manejamos: $6.895 millones concedidos en créditos hipotecarios, $2.967 colocados en préstamos quirografarios, y $63.399 en prendarios.
¿Qué ha sucedido este año?
El Biess ha permanecido como el principal dinamizador del mercado inmobiliario. Hasta octubre hemos colocado $635 millones en créditos hipotecarios, en 14.420 operaciones, pero tenemos previsto entregar al menos $280 millones adicionales en lo que queda del año. Si la demanda aumenta más allá de esa proyección la financiaremos, porque no podemos dejar a nuestros afiliados sin su casa propia. Sin embargo, hay que entender que es la demanda la que determina a dónde va el crédito, y de momento está creciendo en quirografarios.
¿A pesar de que el hipotecario activa la economía con mayor eficacia?
Debemos ser eficientes en la utilización de recursos, porque lo que para el afiliado es un crédito, para el banco es una inversión. Nuestra obligación es atender sus necesidades, y los quirografarios, que están en un promedio de $1.000, resuelven necesidades urgentes de las familias. Según nuestras estadísticas, el 44% de los $1.076 millones entregados hasta octubre de este año va para pago de deudas, el 30% para gastos de salud, el 12% para educación. Cuando el afiliado tiene una urgencia económica prefiere pagar al Biess la tasa de entre el 11% y el 13% a cuatro años plazo, versus acudir a un banco privado que aplicará la tasa comercial.
¿La reestructuración implica novedades?
Hemos sacado nuevos productos para atender a jubilados y afiliados. Estamos realmente trabajando para reactivar la economía, y dentro de esto, el Presidente muy acertadamente ha reconocido que el sector de la construcción es el mayor dinamizador de la economía. Por ello, hacia allá van enfilados muchos de los esfuerzos que estamos haciendo.
¿Cuáles son esos nuevos productos?
El Biess apoya la reactivación económica canalizando créditos hipotecarios especiales para afiliados que viven en zonas deprimidas, zonas fronterizas, y en las zonas golpeadas por el terremoto que afectó a las costas ecuatorianas. El producto se llama Tu Vivienda Vies (Vivienda de Interés Económico y Social) y está disponible exclusivamente para compra de primera vivienda. Se financiará el 100% del valor de la vivienda a una tasa del 5% a 30 años plazo. Bajo este esquema las cuotas mensuales, en promedio, estarían entre $134 y $187. Para afiliados a nivel nacional tenemos el mismo producto, pero la tasa es 6%, y con ello la cuota mensual promedio estará entre $150 y $200.
¿Han medido el tamaño de la demanda para este segmento?
Tenemos un mercado potencial de más de un millón de familias que no tienen casa y tienen empleo. De ellos, por lo menos 700.000 afiliados están en el rango de ingresos de $1.500 mensuales individualmente, o sumando sueldos con su cónyuge. Más del 50% están en capacidad de calificar para crédito hipotecario para comprar su primera vivienda. Eso representa un enorme mercado cautivo de afiliados, pero lo que se requiere es que se active la oferta para satisfacer esta demanda.
¿Financian compra y también construcción de vivienda?
Claro, pero además financiamos la compra de todo tipo de inmuebles, como pueden ser locales comerciales, oficinas, consultorios médicos, etc. También la adquisición de terreno para construcción de vivienda, ampliación y/o remodelación de vivienda, hacemos sustituciones de hipoteca, y obviamente financiamos la compra de vivienda de interés público.
Eco. Eva García
Gerente General Biess Ecuador
¿Se mantienen los requisitos tradicionales?
Son los mismos. El afiliado debe tener 36 aportaciones en total, de las cuales las últimas 12 deben ser consecutivas, y estar al día en todas sus obligaciones con el Iess y Biess. Con el cumplimiento de estos dos requisitos básicos deberá obtener la calificación crediticia del Biess, y se le dirá cuál es el monto de crédito al que puede acceder.
¿Qué porcentaje del valor de la vivienda financian?
Para compra de vivienda de hasta $100.000 financiamos el 100% del valor del avalúo de realización, que podría ser un 10% menor al valor comercial. Superado ese valor financiamos el 80% del valor del avalúo de realización, pero solamente hasta $200.000. Si el precio de la vivienda excede ese monto, el afiliado deberá financiar la diferencia. El plazo es hasta 25 años y la edad máxima para acceder a créditos hipotecarios es 75 años.
Esto en lo que tiene que ver con las inversiones privativas que hace el Biess. Sé que también hay novedades en cuanto a las inversiones no privativas…
El banco maneja inversiones privativas y no privativas. Las privativas son las que van dirigidas a los afiliados a través de préstamos quirografarios, hipotecarios –rubro en el que tenemos más del 52% de participación-, y prendarios. Las inversiones no privativas son aquellas que se realizan en determinados proyectos que son analizados por nosotros, y se ejecutan a través del mercado de valores. En este aspecto es indiscutible que el impulso que da el Biess permite no solo generar un mercado de valores, si no financiar la producción a más largo plazo con menores costos.
¿Es decir que apoyarán desde el lado de la oferta y también de la demanda?
Así es. Y el apoyo es para cualquier tipo de proyecto, no solamente para vivienda social. Cuando asumí este cargo, las primeras reuniones que mantuve fueron con los gremios de la construcción y las bolsas de valores de Quito y Guayaquil. Era imperativo que supieran que tenemos los recursos para apoyarlos en el desarrollo de sus proyectos, y que además de eso, también financiamos a los compradores de esos proyectos.
Caridad Vela y Eva García
¿Cuál es el proceso para calificar un proyecto inmobiliario para que le interese invertir al Biess?
Hay un comité de inversiones que se reunirá semanalmente para decidir sobre las propuestas de inversión que nos presenten. Los oferentes deben seguir un proceso que podría parecer complicado, pero no lo es si el proyecto está correctamente estructurado. Nuestra obligación es gestionar solamente inversiones seguras, sostenibles, que no tengan riesgo, porque los recursos que invertiremos son de los afiliados.
¿Qué porcentaje del valor de los proyectos se puede financiar a través de este mecanismo?
Los porcentajes se determinan de acuerdo a los patrimonios técnicos y a las características de los títulos. Esa normativa también va a ser revisada, porque hay que modernizarla, cambiarla en relación a la variedad de instrumentos que se pueden implementar, y observando cómo se presenta el mercado. Vale precisar que, por ley, el Biess solo puede dar créditos a sus afiliados, es decir, financiar la demanda de vivienda; pero a través del mercado de valores podemos canalizar recursos para financiar inversión, y en ese capítulo también entran los proyectos inmobiliarios con el mismo derecho que las actividades industriales, el sector productivo y cualquier otro sector.
Son muy buenas noticias…
Es una situación ganar-ganar, un círculo virtuoso que podemos provocar en el mercado inmobiliario, pero ahora el desafío está en manos de los constructores que deben hacer uso de esas facilidades, no solamente a través del Biess, sino también de la CFN y bancos privados para dinamizar la economía. Aspiramos que empiecen a producir masivamente viviendas para el Plan Casa Para Todos y para todos los segmentos socio económicos.
La banca privada tiene tasas más bajas que el Biess para vivienda social…
Si bien es cierto que el banco de Iess no es un banco del gobierno, porque es el banco de los afiliados, también es cierto que estamos alineados con la política de desarrollo del gobierno. Haciendo las corridas financieras con las condiciones actuales de tasa y plazo, al 8.5% o más anual y máximo 25 años, considerando que el límite de endeudamiento es hasta el 30% del ingreso disponible, es imposible que los afiliados con ingresos de hasta $1.500 mensuales accedan a vivienda propia.
¿La solución?
Bajar la tasa de interés subsidiándola, de la misma forma que el gobierno subsidia las líneas que entrega la banca privada. Esa línea de crédito debe ser extensiva al Biess para atender a los afiliados que, solos o en pareja, ganan hasta $1.500. Con el subsidio lograríamos cuotas mensuales de máximo $200 incluido seguro de desgravamen y todo lo que reglamentariamente debe incorporarse. Esa cuota mensual es pagable, en muchos casos será igual a lo que están gastando por concepto de arriendo de una vivienda modesta, con la diferencia de que estarán creando un patrimonio y verán mejorar su nivel de vida sustancialmente.
¿Se ha pensado en considerar todos los ingresos del afiliado para determinar su capacidad crediticia, en lugar de tomar como parámetro exclusivamente los ingresos que percibe bajo rol de pagos?
Sería positivo porque le da más capacidad de endeudamiento, pero el problema es que el pago de las obligaciones con el Biess se hace mediante débito automático del rol de pagos, y por eso el análisis está atado al valor que se reporta mensualmente como remuneración bajo dependencia laboral.
¿Cómo está estructurado el presupuesto de colocaciones para 2019?
En créditos hipotecarios proyectamos colocar $900 millones en 2019, para quirografarios se destinarán $2.500 millones y para prendarios $130 millones. En el mercado de valores se estima invertir $300 millones que se distribuirán entre el sector de la construcción, sector exportador, sector comercial, sector productivo pymes y mipymes, dependerá de por dónde surja la demanda. Con estos apoyos impulsaremos el desarrollo socio económico del país y se generarán una gran cantidad de fuentes de empleo.
¿Cómo anticipas el cierre de año?
Es importantísima la función del banco, pero debe ser una función bien canalizada, bien pensada, cumpliendo incluso con el plan anual de inversiones que tenemos. Nuestros recursos van directo a la economía del país vía el fomento a la producción en todas las actividades del ecuatoriano. Además de lo que estimamos colocar en crédito hipotecarios, disponemos de $115 millones para financiar proyectos a través del mercado de valores que queremos consumirlos hasta fin de año. Estamos optimistas en que nos presentarán propuestas calificables, que cumplan con los requisitos idóneos, para poder hacerlo.