Por Caridad Vela
Publicaciones en varios medios de comunicación, mensajes en redes sociales y conversaciones en reuniones de trabajo dan cuenta de cierta inconformidad del sector inmobiliario con el mecanismo de concesión de hipotecarios por parte del Biess. Si bien algunos titulares han sido desmentidos públicamente por parte de la entidad, lo cierto es que hay enorme malestar.
Sea en instituciones públicas o privadas, la tramitología para calificar un crédito requiere de minuciosos procesos que generan demoras comprensibles. Pero cuando exceden lo aceptable o los requisitos varían de un día a otro, y estos tropiezos se dan en el principal generador de crédito hipotecario del país, el resultado es una grave ralentización en el mercado de compra-venta de inmuebles y un enorme perjuicio a la industria viviendista.
El gobierno central ha realizado esfuerzos para que el sector de la construcción retome el ritmo de mejores años, y sea generador de fuentes de empleo, motivador de la industria de acabados de construcción, partícipe importante en el PIB nacional, y activo colaborador en la reducción del déficit de vivienda. Sin embargo, se mira con preocupación que el Biess, otrora principal generador de créditos hipotecarios a los afiliados, pierde protagonismo y en los últimos años no ha logrado colocar lo presupuestado.
No vamos a elucubrar en las razones detrás de esta situación, nos remitimos a las cifras. En 2016 el Biess colocó el 62% de los créditos hipotecarios en el país, mientras que en 2017 su participación fue solamente del 51%. El presupuesto de colocación para 2017 fue de $1.350 millones, pero al cierre del año se había logrado colocar $914 millones, cifra que representó una reducción de alrededor de $180 millones frente a lo concedido en 2016. Para el presente año, la intención es destinar $1.000 millones a créditos hipotecarios.
Frente a este panorama vemos oportuno reunir a varias voces del sector inmobiliario, respetables y de amplia trayectoria, quienes han accedido a compartir sus comentarios.
A manera de introducción, Jaime Rumbea, Presidente Ejecutivo de APIVE, reflexiona que 2018 es un año particular. Las familias reservan sus viviendas y las reciben en promedio 24 meses después. En ese lapso pagan la entrada y el promotor gestiona la construcción. Justo al final, para cerrar la transacción, es cuando se necesita el crédito. Según esto, en 2018 se desembolsan los créditos de las viviendas reservadas en 2016, el peor año de reservas desde 2005 por la reiterada amenaza de la ley de plusvalía. Por esta razón se anticipaba que 2018 sea el peor año en desembolsos de crédito. Pero esto, que era de esperarse, será aun peor por las decisiones antitécnicas tomadas por una institución pública.
Jaime Rumbea, Presidente Ejecutivo de APIVE
Según Eduardo Crespo, Gerente General de Ciudad Jardín, proyecto de vivienda social que se construye al sur de Quito, la reducción en la colocación de nuevos créditos por parte del Biess se debe básicamente a un interés por reducir el nivel de servicio a la sociedad, disponer de dinero que puede utilizar en inversiones sin dedicatoria, como son los préstamos hipotecarios, y entregarlo al gobierno.
Mónica Heller, Presidente de MHeller Group, empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios de distinta índole, entre ellos de vivienda para clase media, manifiesta que Ecuador está en proceso de recuperación de una crisis importante, por lo que es entendible que el Biess se vea obligado a hacer ajustes de fondo y de forma. Considera fundamental que en el proceso de adaptación los cambios no se conviertan en obstáculos para el fluido otorgamiento de créditos, al punto que afecten la recuperación de la industria y limiten el acceso a vivienda de los ecuatorianos.
Mónica Heller, Presidente de MHeller Group
Esta situación afecta al sector inmobiliario. Según Eduardo, que comercializa el 80% de las viviendas con crédito del Biess, esa afectación golpea fundamentalmente a los que no tienen vivienda y necesitan adquirirla al más largo plazo posible, con la entrada y cuotas más bajas del mercado. Mónica afirma que en los últimos meses la banca privada ha recuperado espacios en la colocación de créditos hipotecarios. A medida que el Biess reduzca los montos colocados, la banca privada tendrá que satisfacer esa necesidad. La esperanza es que las condiciones sean comparables a las de Biess para que no desmotiven la decisión de compra.
Si los créditos privados se encarecen demasiado, comenta Mónica, o los plazos de repago se acortan sustancialmente, la falta de créditos del Biess sería un problema para la industria, pues los compradores podrían no estar en condiciones de obtenerlos o podrían evaluarlo como poco atractivo y desistir de la compra. Otra consecuencia, según Eduardo, es que se reduciría el volumen de construcción, y por ende, el uso de mano de obra no calificada, con lo cual los menos preparados seguirán en el desempleo. Se ha requerido al sector inmobiliario que solucione la crisis del país dando ocupación al mayor número de personas, y el sector aceptó el reto, pero con esta situación será difícil cumplirlo.
La reflexión de Jaime decanta en que si los hogares no consiguen que su banco les desembolse a tiempo el crédito para pagar su casa, no se pueden mudar. El promotor, que para entonces ha recibido sólo un 10% del valor de la vivienda por concepto de entrada, debe pagar al banco el crédito que obtuvo para construir el 100% de la vivienda, pero si no cobra no puede pagar a sus acreedores ni proveedores, y todo se para.
Al preguntarles si están de acuerdo con el nuevo sistema de sorteo de notarios, Mónica piensa que si el propósito es democratizar y transparentar el proceso de selección, es loable; pero en la práctica es incómodo y poco atractivo para el constructor. Normalmente la relación con una o varias notarías obedece a su ubicación, a servicios adicionales y atención que ofrece, inclusive a la relación personal que se genera con los funcionarios y con el mismo notario. Con el mecanismo de sorteo se generan incomodidades innecesarias. Como en todos los aspectos del comercio, Mónica cree que la demanda debe estar basada en satisfacción y no en imposición.
Eduardo responde que la ley es muy clara, y especifica ese proceso solo para dinero público, pero este dinero es privado, es de los afiliados, afirma; y por lo tanto, no corresponde un sorteo de notarías. Además contradice el criterio de la creación de las notarías, cual es servir a los sectores a su alrededor, y ahora se actúa haciendo exactamente lo contrario.
Para Jaime, es irresponsable paralizar al sector que más encadenamientos y empleo urbano mueve por una decisión burocrática. A pesar de ser advertido y de contar con dictámenes del Procurador y del Consejo de la Judicatura, la administración del Biess tomó la decisión de pedirle al Consejo de la Judicatura que sortee las notarias en las que se protocolicen los créditos. Ese es un requisito que no tiene asidero legal, pero más grave aún, frena la economía al derrumbar, por complejo y tramitológico, la colocación de crédito de mayo a junio y de junio a julio de este año.
Según cifras de Apive, solo la caída de mayo a junio representa más de $20 millones que las actividades vinculadas a la construcción tenían que recibir y no recibieron por una mala decisión del Biess, sin mencionar que son cientos de hogares los que han tenido que retrasar su mudanza.
Eduardo Crespo, Gerente General de Ciudad Jardín
Jaime puntualiza que la ley dice qué pueden hacer los funcionarios públicos, y lo que la ley no los faculta a hacer, no lo pueden hacer. La ley dice qué contratos se tienen que sortear, y éstos en particular, no se tienen que sortear. Explica que el Consejo de la Judicatura cesado escribió un reglamento manifestando que otras instituciones públicas pueden pedir sorteo, pero eso no lo dice la ley. Bajo ese argumento, un ministerio puede sortear los permisos de salida del país, los arrendamientos o divorcios, y personas que pueden ir a un notario cercano, de confianza, tendrán que viajar horas para llegar a uno sorteado ilegalmente.
Otro tema álgido es el nuevo requisito que obliga a los afiliados a presentar exámenes médicos para completar la solicitud de crédito hipotecario. Eduardo está en total desacuerdo porque la reglamentación no exige este examen médico, y más allá de eso, quisiera saber si pierde el derecho a obtener un crédito el afiliado que no tiene la salud exigida.
Mónica, considera que, más allá de que el examen médico es molesto para el cliente, es burocrático e innecesario. Al existir la obligatoriedad de contratar seguros de desgravamen e incapacidad, la evaluación de riesgo de enfermedad o fallecimiento se vuelve impráctica. Adicionalmente, cree que es una medida discriminatoria y podría estar sujeta a criterios subjetivos. Jaime tampoco está de acuerdo, y al respecto cuestiona que porqué el asegurador que usa el Biess pide requisitos que no piden otros aseguradores que sirven a otros bancos, todos regulados por la misma Superintendencia?
Cuánto tiempo demora el Biess en aprobar créditos hipotecarios, preguntamos a nuestros entrevistados. Eduardo manifiesta que la situación se ha deteriorado. Mónica estima que la demora en el proceso de aprobación de créditos, y los tiempos de espera para los desembolsos podrían ser mejores. Hay casos de clientes cuya frustración, especialmente en la etapa inicial del trámite, les lleva a cambiar de institución financiera en la mitad del proceso, o resulta disuasiva para la intención de compra.
Según Mónica, los objetivos de las reformas deben ser la optimización en la obtención de créditos hipotecarios para los afiliados del país y la recuperación del sector inmobiliario, incorporando las múltiples prioridades del Estado. El riesgo es que, de no ser estas las medidas adecuadas, podrían lograr todo lo contrario.
Como conclusión ella afirma que, tanto por su vocación como por su capacidad de acción, el Biess debe mantenerse como la institución financiera más relevante en el otorgamiento de créditos hipotecarios. Si el Biess no es amplio en su decisión respecto a los montos de colocación, y se convierte en demasiado complejo y burocrático en los requisitos, podría incurrir en un estado donde deje de cumplir su objetivo esencial como motor del sector inmobiliario.