Invertir en inmuebles, a pesar de ser un concepto de considerable amplitud, es actualmente una de las alternativas más interesantes para rentabilizar su portafolio con seguridad. Pueden esperarse distintos niveles de retorno, pero los resultados dependerán de que el análisis previo haya respondido favorablemente a varios interrogantes.
El multidisciplinar de Pied à Terre está compuesto por profesionales con amplia experiencia en el sector. Incluye expertos financieros, abogados, arquitectos, constructores e interioristas. En la foto podemos ver a parte del equipo revisando los últimos acabados de una reforma en el Barrio de Salamanca.
Ubicación, costo por metro cuadrado, inmueble nuevo o usado, entre otros factores, deben ser considerados. Pero si algo es cierto es que dentro del paraguas inmobiliario, la diversificación es clave. Aventurarse a explorar nuevas geografías puede ser la respuesta a una opción rentable.
Andrea y Mariella Freile, dos ecuatorianas que expanden su ámbito de acción más allá de las fronteras de su país, proponen una innovadora alternativa de inversión en bienes inmuebles. “La nuestra no es una inmobiliaria tradicional, es una empresa que ofrece distintos servicios para inversionistas latinoamericanos en España”, nos dicen al describir su emprendimiento.
Andrea obtuvo su título en finanzas en Boston College. Inició su carrera en New York trabajando en banca privada para Goldman Sachs. Se trasladó a Madrid para obtener su MBA en el Instituto de Empresa (IE), y desde 2009 reside en esa ciudad.
Diseño de interiores dirigido por Mariella Freile. En la foto podemos ver que su estilo elegante y funcional se adapta aprovechando al máximo los espacios.
Mariella se graduó en Hotelería y Turismo en Glion Institute of Higher Education de Suiza y luego se especializó en diseño de interiores en el Inchbald School of Design de Londres. Actualmente reside en Quito, desde donde atiende a sus clientes en distintas ciudades del mundo, con frecuentes traslados a Madrid o a la ciudad donde se ejecuta la obra. Su visión tridimensional de los espacios es tan sorprendente que ahí radica gran parte de su éxito y apreciación de sus clientes. Ha hecho varios proyectos en Estados Unidos, Panamá, Argentina, Ecuador y España.
Junto al equipo de Pied-à-Terre recorren las calles de Madrid en busca de inmuebles para sus inversionistas. Replantean la arquitectura interior para renovarlos y convertirlos en propiedades valorizadas y muy apetecibles en el mercado, generalmente en edificios de arquitectura clásica europea.
Así, Andrea y Mariella, a través de su servicio exclusivo de inversiones inmobiliarias, acercan Madrid a Ecuador.
Las propiedades pueden tener tres objetivos distintos: mantenerlos para uso propio; para alquilarlos; o para venderlos. Si la decisión es venta o alquiler, los gestionamos antes de terminar las obras para maximizar la rentabilidad.
¿Cómo nace la empresa?
La idea nace de identificar el interés que muchos latinoamericanos tienen por comprar una segunda vivienda, o realizar una inversión inmobiliaria fuera de sus países para diversificar su portafolio, con el menor dolor de cabeza y las complicaciones que esto puede implicar. Como emprendedoras, hemos mirado desde siempre hacia oportunidades en el exterior. Los bienes raíces constituyen una inversión segura y, cuando se hace bien, proporcionan muy buen rendimiento.
¿Por qué España?
La vida nos ha dado la oportunidad de conocer varios países y ciudades, pero Madrid nos enamoró. Seguramente la afinidad del idioma, la gente, las similitudes culturales, nos ha permitido “hacer click”. Si bien Miami ha sido la opción más conocida e interesante para el mercado latino, actualmente España se ha vuelto muy atractiva para inversionistas internacionales gracias al idioma, y por su localización en la puerta de entrada a Europa. Comprometernos a brindar asesoría y el apoyo que requieren los clientes a distancia al invertir fuera de su círculo de acción, es un reto importante que lo tomamos con alto profesionalismo, y por ello, cada cliente es atendido de manera individual conforme a sus requerimientos. Conocemos el mercado y sugerimos inversiones que aseguren el mayor rendimiento posible.
¿Qué servicios ofrecen?
Damos un servicio que definimos como 360 grados. Buscamos inmuebles que por su ubicación y costo representan oportunidades interesantes, generalmente son departamentos -o “pisos”, como se dice en España- que necesitan reforma integral. Junto con el equipo de arquitectos y diseño de interiores, presentamos opciones y ejecutamos el proyecto dentro de plazos y precios pactados. En todos los casos nuestros servicios involucran asesoría legal, tributaria y financiera, para que el inversionista no tenga ningún contratiempo a la hora de hacer la operación, de manera que podamos siempre anticiparnos a cualquier duda o situación que pudiera surgir tanto en la compra, como la gestión o la venta.
Departamento en la Calle Padilla, Barrio de Salamanca, antes de la reforma
¿Una especie de “personal shopper” inmobiliario para los inversionistas?
Efectivamente. El inversionista nos da sus parámetros y requerimientos, analizamos el mercado, visitamos numerosas propiedades para filtrar entre cinco y diez inmuebles que presentamos al cliente. Así encontramos exactamente el que cumpla con el encargo. No hay desperdicio de tiempo para el cliente, ni visitas innecesarias, “no hay gasto de suela”, ya que todo ello está incluido en nuestro trabajo detrás de cada selección final. Es un negocio que se basa en confianza, un desafío que lo tomamos con mucha responsabilidad. El hecho de que muchos de nuestros clientes han concluido más de una operación con nosotros nos demuestra que supimos ganarnos su confianza, y sabemos mantenerla.
¿Cuál es el proceso?
Una vez que entendemos lo que el cliente busca y se ha elegido el inmueble, Mariella y nuestro grupo de arquitectos presentan opciones de planos para adecuar la reforma a las necesidades del cliente. Las obras tardan en torno a cuatro meses. Las propiedades pueden tener tres objetivos distintos: quedarse con ellos para uso propio; alquilarlos; o venderlos. Si la decisión es venta o alquiler, generalmente lo gestionamos antes de terminar las obras para maximizar la rentabilidad del proyecto. Para quienes buscan una inversión a largo plazo y con rentabilidad recurrente buscamos propiedades ubicadas en zonas de alta demanda de arriendo, y ofrecemos servicios que incluyen administración, decoración, mantenimiento y selección de los arrendadores.
Andrea Freile se encarga de gestionar las inversiones y los proyectos de principio a fin. Su experiencia y su trato personalizado con cada cliente asegura que se cumplan con los requerimientos dentro de los tiempos y presupuestos estimados.
¿La propuesta es distinta según el objetivo?
Claro. Si la quiere para uso personal, la arquitectura interior será diseñada como un “traje a medida” y la decoración será más sofisticada. Si, por el contrario, la quiere reformar para venta o alquiler, todo el interiorismo será de primera categoría, pero menos sofisticado y en base a las tendencias actuales: diseño moderno con espacios abiertos, cocina y baños amplios, puertas corredizas para cerrar o ampliar ambientes, etc. En algunos casos se hace una reforma integral.
¿Cuál es su especialidad?
Nuestra mayor experiencia se ha dado en propiedades señoriales con arquitectura clásica de principios del siglo XX, ubicadas en el barrio Salamanca y Almagro (la Milla de Oro), zonas que actualmente tienen un 40% de sus inmuebles reformados y aún queda una buena dosis de “viejo”, un 60% para ser renovado, y por ende, para hacer negocios. Tan solo caminando por el barrio Salamanca identificas una sociedad interesante, multicultural, gente que sabe vivir. Es el barrio ideal para comprar y reformar. También trabajamos en los barrios de Jerónimos, Chamberí, Justicia, y la zona de Almagro, que al igual que el barrio Salamanca, son de alto standing con muchas oportunidades y propiedades que van de menos a más.
En esta reforma integral en la Calle Velazquez se han conservado todos los detalles originales para mantener la categoría del inmueble, restaurando techos, molduras y suelos. Las puertas corredoras entre estancias agrandan el espacio y permiten aumentar la profundidad de las mismas.
¿La mayoría de inmuebles se compran para vender?
Depende del cliente. Si quiere venderlo inmediatamente hacemos lo que se conoce como “flip”, es decir que el inversionista lo compra, cubre los costos de la reforma, lo vende inmediatamente, y se beneficia del diferencial entre los costos incurridos y el precio de venta. Por el contrario, si lo quiere mantener como propiedad y alquilarlo para estancias cortas o largas, también nos encargamos de colocarlo en el mercado y de gestionar todos los requerimientos. En la mayoría de casos trabajamos con propiedades de segundo uso que se han deteriorado con el paso del tiempo, pero que están en zonas de gran demanda y por ello generan una importante plusvalía.
Mariella se encarga del interiorismo y de la coordinación de los proveedores. Su gusto, su elegancia y su análisis de los espacios se transmite en cada uno de los proyectos de Pied à Terre.
¿Qué nivel de rentabilidad se puede esperar si se compra para vender?
Si se trata de “hacer un flip” estamos hablando de una rentabilidad importante, de entre 18% y 25% en un año. Si la idea es apalancarse en el rendimiento a largo plazo, es útil comparar una inversión en Madrid con una similar en Miami. Por ejemplo, un inmueble de un millón de Euros en zona prime en Madrid (como el barrio Salamanca), paga por impuestos prediales anuales entre 1.300 y 2.000 Euros, y los gastos por condominio son aproximadamente 300 Euros mensuales. Es decir, un coste total aproximado anual de 5.000 Euros. Una propiedad equivalente en Miami tendría un coste en condominio de $2.000 mensuales y un impuesto predial anual de $20.000. Si a esto le sumas que la plusvalía en zonas prime en Madrid está en alrededor del 10% al 12%, concluyes que la diferencia es abismal, y la rentabilidad lo es también. Así, y con los números fríos, Madrid es la decisión inteligente.
Para comprar, ¿cómo está el precio por m2 en el barrio Salamanca?
Si lo compras sin reformar, el costo por m2 ronda los 5.000 Euros, y adecuarlo con acabados altos cuesta aproximadamente 1.000 Euros por m2, lo que da un costo final de 6.000 Euros el m2. El mercado en el último año se esta moviendo mucho, y esos precios de compra están subiendo. Se encuentran en el mercado departamentos de 7.000€ el m2 sin reformar. Encontrar oportunidades es la clave del negocio.
Departamento en la Calle Padilla, Barrio de Salamanca, después de la reforma integral, realizada en 5 meses, proyecto con rentabilidad de 24% en 6 meses.
¿En cuánto lo puedes vender una vez reformado?
En la zona de Salamanca-Recoletos, cercana a la Calle Jorge Juan y la Milla de Oro, donde están los restaurantes y tiendas de ultra lujo y el hermoso Parque de El Retiro, puedes vender ese mismo departamento, pero reformado y terminado, en precios entre 8.000 y 12.000 Euros el m2. En Salamanca-Castellana, que va desde la calle Don Ramón de la Cruz hasta la calle María Molina; puedes vender propiedades reformadas por aproximadamente 8.000 Euros el m2. Comprar para reformar y vender es una excelente alternativa de inversión.
¿Y el rendimiento si la compra fuese para alquilar?
Estamos hablando de retornos de entre 5% y 8% anual sobre la inversión, considerando que todo el producto que gestionamos es en obra nueva o es el resultado de una reforma integral. Mariella se responsabiliza de entregar los departamentos completamente decorados y equipados bajo el concepto de “llave en mano”, listos para generar renta desde el día uno. Nuestro conocimiento de los barrios madrileños nos permite elegir zonas cotizadas para alquiler, tanto junto al Parque de El Retiro o cerca del Instituto de Empresa, donde el nivel de demanda es alto, con inquilinos dispuestos a pagar tasas de alquiler importantes para pisos de larga estancia, o para turistas que permanecen corto tiempo.
¿La banca ofrece crédito hipotecario para extranjeros en España?
No todos los bancos ofrecen créditos hipotecarios a extranjeros, pero estamos muy bien relacionadas con los que sí lo hacen, siempre y cuando el deudor respalde el crédito con garantías reales.
¿Bajo qué parámetros?
Los préstamos hipotecarios llegan a financiar un 70% del valor en que el banco haya tasado el inmueble. El restante 30% debe pagarlo el inversionista de su propia liquidez, entregando primero un 10% en efectivo por concepto de anticipo (bajo la modalidad de Contrato de Arras), y el restante 20% a la firma del Contrato de Compra-venta con la hipoteca aprobada simultáneamente. Las tasas de interés están regidas por variaciones de mercado sobre la tasa EURIBOR y varían en relación al riesgo que perciba el banco en cada deudor. Pueden empezar en el 1.5% y llegar, en el peor de los casos, hasta un 4% anual.
¿Alguna obra reciente que hayan concluido?
Un departamento en Calle Velázquez en el Barrio Salamanca. Tras analizar a fondo las condiciones y los costes, y de haber determinado que se trataba de una gran oportunidad, lo compramos para un cliente. Ahora, una vez reformado, estamos próximos a cerrar la venta habiendo generado para el inversionista una utilidad cercana al 20%. Se trata de un departamento en un edificio antiguo, de alrededor del año 1900, cuya fachada está protegida por el Ayuntamiento de Madrid como patrimonio histórico-artístico, y por lo tanto, exento del pago de impuesto a los bienes inmuebles.
¿Detalles?
El piso cuenta con un área total de 300m2. Su encanto está dado por su ubicación, la antigüedad de su estructura, y el reto que presentaba su recuperación y reforma a un departamento de gran lujo, manteniendo muchos de sus elementos originales, como marcos de ventanas y puertas en madera, molduras de yeso en los techos, altura de techos de más de 4 metros, y el suelo original en madera noble. Gracias a la confianza del cliente invertimos el tiempo necesario para analizar la manera de recuperarlo manteniendo su carácter y señorío, y a la vez dotarlo de todas las comodidades modernas exigidas por los potenciales clientes. Mariella, como interiorista a cargo, puso mucho énfasis en el diseño, ejecución y equipamiento de la cocina convirtiéndola en una parte importante para la interacción familiar diaria.
¿Qué las diferencia de las agencias inmobiliarias?
Conocemos el estilo de vida y las necesidades que de ello se desprenden del cliente latinoamericano en general, y de la “cultura ecuatoriana” en particular, y eso es lo que tenemos en mente cuando remodelamos una propiedad. Ese vínculo no lo tienen las agencias inmobiliarias que venden productos diseñados para cualquier comprador. Sabemos el entorno que el ecuatoriano prefiere, y nos enfocamos en ubicaciones y barrios que satisfacen esas necesidades, poniendo especial énfasis en zonas que empiezan a retomar vitalidad, aquellas hacia donde va la tendencia de crecimiento, para lograr mejores rendimientos.
¿Cómo integran el equipo para atender a sus clientes?
Los años de experiencia que llevamos en la industria nos han permitido establecer relaciones importantes y de largo plazo, que ha repercutido en grandes éxitos. Llevamos más de siete años trabajando con el estudio de arquitectos Riveiro & Baselga. Jorge Baselga es nuestro arquitecto oficial. La primera obra que hicimos juntos fue el local de Justicia de la famosa pastelería Mama Framboise, la cual se decoró con muebles traídos del Sur de Francia. Desde ahí hemos trabajado con él en todos los proyectos. Su conocimiento del mercado y profesionalismo permiten que nuestros proyectos tengan el éxito que tienen. Su estudio trabaja, entre otros, con un fondo de Real Estate importante en Madrid, lo cual hace que sea un complemento perfecto. Los últimos dos años hemos trabajado también con Conartec, un equipo de constructores excelentes, de total confianza. Junto con Santiago Oriol y Chete Baudot, hemos entregado obras de muy altas calidades, cuidando hasta el último detalle, dentro del presupuesto y los tiempos estimados. Tenemos una alianza estratégica con Gunni & Trentino, casa de diseño de cocinas y baños, que nos ofrecen posibilidades inigualables para hacer upgrades a medida, partiendo de un modelo básico elegido.
Mariella y Andrea Freile
¿Y en los otros temas involucrados con la compra-venta de inmuebles?
Trabajamos con un grupo de abogados especializados en temas legales y tributarios para inversiones inmobiliarias de extranjeros. Eso da al cliente la tranquilidad de que su inversión inmobiliaria logra la mayor rentabilidad, bajo el mejor esquema tributario que encaje con el cliente. Pied-à-Terre constituye el agente que se responsabiliza frente al cliente, y el que coordina la interacción de los grupos y/o personas que integran el equipo a lo largo de cada proyecto. Personalmente nos encargamos de todos los trámites que sean necesarios, incluso los cotidianos como el pago de servicios, para evitar molestias. Nuestra experiencia inmobiliaria, en diseño de interiores y arquitectónico, más nuestros constructores y asesores legales, formamos un equipo estupendo que nos asegura el éxito con nuestros clientes.
